1. Нет. Функции строительного контроля осуществляет работник заказчика-застройщика, на которого в установленном порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля. При этом такому работнику в описанной ситуации не требуется состоять в национальном реестре специалистов в области строительства (в связи с тем, что застройщику не требуется членство в СРО в области строительства).

2. Нет, с учетом толкования действующего законодательства и анализа последних разъяснений в описанной ситуации не должен.

Обоснование ответа:

1. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (часть 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468, пунктов 4.1, 5.1 Свода правил СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства», утв. приказом Минстроя России от 27.12.2024 № 950/пр, строительный контроль проводится:

• как лицом, осуществляющим строительство (подрядчик);
• так и застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации) (заказчик).

Функции строительного контроля вправе осуществлять работники подрядчика и заказчика, на которых в установленном порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля (пункт 4 Положения № 468, пункт 5.1 СП 543.1325800.2024).

Минстрой России придерживается позиции, что строительный контроль является частью функций технического заказчика (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ), и, соответственно, лица, осуществляющие строительный контроль, обязаны быть членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, а специалисты строительного контроля относятся к специалистам по организации строительства, которые должны состоять в национальном реестре специалистов в области строительства (части 2, 5, 7 статьи 55.5-1 ГрК РФ, письма Минстроя России от 12.02.2021 № 5265-ТБ/02, от 04.09.2018 № 37059-ТБ/02).

Кроме того, обязательность наличия специалистов по организации инженерных изысканий, по организации архитектурно-строительного проектирования или по организации строительства, включенных в национальные реестры специалистов, установлена именно для целей приема в СРО (пункты 4, 5 части 2 статьи 55.6 ГрК РФ).

Однако с учетом того, что обязательность членства в СРО строителей застройщика в данном случае не установлена (он не самостоятельно, а с привлечением подрядчика выполняет строительство, не обязан быть членом СРО, см. ответ на вопрос 2), при этом функции технического заказчика не передавались третьему лицу, соответственно, считаем, что работник заказчика (застройщика) не обязан быть включенным в национальный реестр специалистов в области строительства.

2. В соответствии с частью 2 статьи 52 ГрК РФ работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (договор строительного подряда), по общему правилу должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено названной статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда (часть 3.1 статьи 52 ГрК РФ).

Похожие положения установлены частями 1, 2 статьи 55.8 ГрК РФ.

Кроме того, в силу пункта 22 статьи 1 ГрК РФ обязательность членства в саморегулируемой организации установлена для лица, уполномоченного застройщиком и от имени застройщика осуществлять функции технического заказчика.

Таким образом, в силу норм ГрК РФ членство в саморегулируемой организации требуется техническому заказчику, привлеченному застройщиком, а также подрядчику – лицу, которое по договору с застройщиком обязалось выполнить строительство.

Обязательность членства в СРО строителей застройщика установлена только в случае, если он самостоятельно выполняет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства (подрядные работы)

Подтверждают данные выводы последние актуальные разъяснения Минстроя России (письмо от 08.11.2021 № 48434-СИ/02), согласно которым даже, если застройщик не привлек технического заказчика и выполняет его функции самостоятельно, при этом строительство (подрядные работы) осуществляет подрядчик, застройщику не требуется членство в саморегулируемых организациях соответствующего вида.

Положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО, в случае если такой застройщик (заказчик) не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (письмо Минфина России от 05.10.2017 № 24-02-06/65169).

Нельзя не заметить, что ранее Минстрой России придерживался иного подхода: застройщику, самостоятельно осуществляющему функции технического заказчика, требуется членство в СРО (вопрос 1 из письма от 08.02.2017 № 3762-АЕ/02).

В настоящее время рекомендуется руководствоваться более поздним, а потому актуальным подходом – застройщику, осуществляющему самостоятельно функции технического заказчика, для самого строительства привлекающего подрядчика, членство в СРО не требуется, однако с пониманием того, что позиция судов и уполномоченных органов на практике может быть иной (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 № 05АП-1105/2022 по делу № А51-19022/2021), в связи с чем, вероятно, придется отстаивать свою точку зрения.