Причины увеличения затрат на строительство при стабилизации цен на стройматериалы эксперты и девелоперы обсудили в рамках еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: Себестоимость строительства МКД: падение темпов роста или разворот на снижение?».

Специалисты назвали основные факторы удорожания – рост зарплат, стоимости логистики, дефицит подрядчиков и повышение ставок по проектному финансированию.

По прогнозам, в 2025 году себестоимость увеличится как минимум на 6–9 %, а запуск новых проектов будет становиться все более рискованным из-за плановой неопределенности.

В рамках дискуссии руководитель центра компетенций практики «Инжиниринг» Strategy Partners Ирина Долгих обратила внимание на то, что общая инфляция в строительстве в 2024 году составила 5,1 % и оказалась ниже прогнозных 7,4 %.

«При этом строительство жилых и нежилых зданий дорожало значительно быстрее, чем другие виды строительства, – заметила эксперт. – Этот процесс наблюдался на протяжении всего года: в каждом из кварталов 2024 года показатели инфляции при строительстве жилых и нежилых зданий выше, чем по строительству в целом, и за год разница – практически в два раза. И эта же тенденция сохраняется в 2025 году».

По ее словам, рост стоимости строительства жилых и нежилых зданий в 2024 году обусловлен увеличением накладных расходов и прочих затрат, при этом из прямых затрат в большей степени повлияли расходы на заработную плату рабочих.

«Только расходы на заработную плату дорожали быстрее, чем строительство в целом, – пояснила Долгих, добавив: – С учетом доли этих затрат в общей себестоимости можно предположить, что есть еще некий достаточно существенный блок затрат, кроме зарплат, эксплуатации машин и материалов, которые привели к тому, что общий показатель достиг 9,4 %».

Говоря о стоимости стройматериалов, она подчеркнула, что после пика значимости данного фактора во втором квартале 2022 года, его влияние постепенно снижается. «На наш взгляд, это свидетельствует об освоении альтернативных поставщиков, выстраивании новых цепочек поставок и адаптации строителей к новой сложившейся ситуации», – отметила эксперт.

По прогнозу Ирины Долгих, в 2025 году рост себестоимости строительства в сегменте жилых и нежилых зданий перешагнет отметку 6,1 %.

«За первую половину 2025 года уже накоплено 4 %, и если в оставшиеся два квартала сохранятся внешние обстоятельства и общая геополитическая ситуация, то все идет к тому, что будет выше 6 %, но не сильно», – подытожила аналитик.

Директор «Голос.Строительство» (Челябинская область, Группа Голос) Сергей Пятков отметил, что по всем весомым видам работ затраты на услуги подрядчиков только возрастают.

«Как бы мы время ни тратили, как бы мы ни «щупали» соседние регионы с привлечением других подрядных организаций – пока, к сожалению, практически по всем весомым видам работ (монолитные каркасы, каменная кладка) расходы только возрастают», – посетовал топ-менеджер.

По его прогнозу, себестоимость строительства в 2025 году точно вырастет более чем на 6,1 %: рост показателя составит порядка 8–9 %. Вместе с тем эксперт ожидает, что после июльского пика дефицит кадров начнет немного снижаться.

«Рост зарплат в строительстве стабилизируется на фоне снижения количества строек, – пояснил Пятков и добавил: – По сути, рабочие руки будут освобождаться, но пока на своих объектах мы ощущаем их острую нехватку: по некоторым видам работ она составляет до 40 %».

Вице-президент по аналитике и финансам PROGRESS Владимир Святый объяснил, почему себестоимость в строительстве в 2025 году не падает, несмотря на замедление роста цен по СМР.

«В 2023-м – начале 2024 года мы наблюдали инфляцию по стройке до 40 %, в первую очередь из-за резкого роста зарплат, вызванного мобилизацией и оттоком мигрантов, – напомнил он. – Сейчас кадровая ситуация стабилизировалась, а застройщики растянули темпы строек, чтобы синхронизировать выборку кредитных линий с поступлениями на счета эскроу».

По его словам, темпы роста по основным статьям (коробка, отделка, сети, благоустройство) замедлились, а спрос на подрядчиков снизился. Однако общая себестоимость продолжает расти, и причина этого кроется в проектном финансировании.

«Например, если стоимость проекта составляет 4 млрд руб., то 500 млн руб. – 600 млн руб. мы сегодня тратим только на обслуживание кредита, – рассказал девелопер, добавив: – А по новым проектам ставки доходят до 15–17 % годовых. Даже при стабилизации цен на стройматериалы это полностью нивелирует эффект».

Коммерческий директор DARS Development (Ульяновская область) Дмитрий Софронов согласен с коллегами в том, что ожидать снижения себестоимости строительства в ближайшее время не приходится.

«Даже если по отдельным позициям, таким как металл, наблюдается временное снижение, то бетон, щебень, логистика и зарплаты продолжают расти, – отметил он, уточнив: – Например, в нашем хабаровском проекте логистика за год подорожала более чем на 10 %».

По словам спикера, рост затрат поддерживается не только увеличением цен на материалы, но и удорожанием стоимости топлива, расходов на заработную плату и проектного финансирования.

«Перед застройщиками стоит выбор: строить быстрее и платить больше сейчас или растягивать стройку, но нести затраты дольше, – констатировал специалист, добавив: – Все это входит в себестоимость».

Что касается новых проектов, то их запуск, по его мнению, осложняется неопределенностью. «Cпрос на новые проекты заметно слабее, – полагает Дмитрий Софронов. – Старые проекты продаются по текущей цене, и по ним себестоимость уже понятна – в этом и разница. Однако с учетом планирования затрат на новые проекты стоимость их не будет меньше, так что, как всегда, лучшее время для покупки – это сегодня».

Онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.