Редевелопмент исторических зданий становится одним из трендов развития строительства в Москве

В начале года произошло два важных для Москвы события. Почти одновременно открылись одноименные (по случайности) объекты: новый фуд-молл «Депо» на Лесной улице в здании бывшего трамвайного парка и книжный клуб «Депо» в здании кругового депо Николаевской железной дороги, построенного по проекту Константина Тона. Оба этих проекта являются примером того, как реконструируются и приспосабливаются к современному использованию памятники культурного наследия.

Фуд-молл на Лесной занимает большой вагонный ангар Миусского трамвайного депо. В 2017 году этот ансамбль промышленной архитектуры получил статус памятника культурного наследия. Тогда же состоялись торги на право аренды зданий с возможностью последующей их реконструкции. Выиграла их инвестиционная группа «Сигма». За полтора года здания бывшего депо были отреставрированы, обновлены все коммуникации. Общая площадь фуд-молла составит 11 тыс. кв. м. На одной из антресолей, возможно, появится коворкинг, чтобы в «Депо» можно было не только обедать и ужинать, но и работать, проводить встречи.

История депо Николаевской железной дороги была более драматичной. Несколько лет назад депо стояло под снос, но благодаря широкому общественному резонансу и протестам Архнадзора здание признали памятником культурного наследия. Оно было частично сохранено и отреставрировано. А теперь здесь может появиться еще одно модное место, где будут продавать книги, устраивать лекции и кинопоказы. 

Однако зданиями XIX века редевелопмент не ограничивается, в городской оборот возвращаются здания разных эпох, включая и образцы советской эпохи. Так, например, недавно было объявлено о реновации 7-этажного Московского института радиосвязи, расположенного на Нижегородской улице в Таганском районе. Это здание было построено в середине прошлого века в стиле «нового ампира». Вместо «связистов» в реконструированном доме разместится жилой комплекс с апартаментами. А связь с исторической памятью места обеспечат музей радиосвязи на территории комплекса и собственная радиостанция в FM-диапазоне.

Большой популярностью пользуются проекты, предусматривающие превращение старых зданий в элитную жилую недвижимость. В 2018 году число таких проектов по сравнению с 2017 годом практически удвоилось. Это связано с тем, что проводить точеную застройку в центре города становится все труднее. В то же время в центральных районах немало зданий, представляющих собой историческую ценность, но нуждающихся в реставрации. В минувшем году на рынок вышли такие проекты, как комплекс «Меценат», проект Кадашевской Слободы в районе Якиманки, комплекс апартаментов Sinatra, «Усадьба MANOR» в Мещерском районе, «Дом с Атлантами» в Таганском районом. А годом ранее началась реновация Квартала Jazz, клубного дома ORDYNKA, Bolshevik, до этого редевелопмент стартовал в клубном доме The Pleasant House, «Театральном доме», Loftec, il Ricco, Bunin, Cloud Nine и многих других проектах.

Стоимость квадратного метра в исторических домах после реновации всегда выше, чем в жилых комплексах элитного класса, построенных с «нуля». Так, по данным экспертов рынка, себестоимость восстановления исторических зданий варьируется в пределах 100-300 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в «новостройках» верхняя планка вложений девелопера в один «квадрат» обычно не превышает 100 тыс. рублей. Это отражается и на конечной стоимости жилой недвижимости в историческом доме, она в 1,5-2 раза выше, чем в новых элитных домах. Генеральный директор проекта «Дом Наркомфина» Гарегин Барсумян считает, что в будущем больше элитных жилых объектов будет возникать на месте исторических зданий в результате редевелопмента. По его словам, по этому пути идут все цивилизованные страны. Каждый проект реновации исторического здания индивидуален, что позволяет выводить на рынок уникальный продукт, аналогов которому по планировочным решениям, исторической составляющей просто нет. «Квартиры в исторических зданиях можно сравнить с предметами искусства, картинами, которые год от года растут в цене и являются отличным инвестиционным вложением», — считает Барсумян.

Интерес к таким проектам во многом связан и с так называемой «памятью места», историей дома или прилегающего района. «В Москве уже есть примеры приспособления (под новые нужды) зданий и комплексов с историей. Бывшие фабрики и заводы, будь то «Красная роза», Flacon, «Красный октябрь», становятся точками притяжения горожан и туристов, — отмечает глава бюро T+T Architects Сергей Труханов. — Сложно представить, что было бы, если на их месте появился «новодел». Вряд ли эти места пользовались бы тогда такой популярностью. И это очень отрадно, что совершенно разные сегменты — рестораны, офисы, жилье, парки — переосмысляются в ключе не только финансовом, но и культурном, что в масштабах градостроения правильный мировой тренд».

Цитата:

Руководитель мастерской NOOR Architects Михаил Беляков:
«Как показывает опыт, переосмысление классики практически всегда является лучшим вариантом, чем попытка воссоздать что-то с нуля. Неиспользуемые промышленные здания стали новой модой и неким контрапунктом времени. Фактически в крупных мегаполисах почти не остается мест для формирования новых пространств, как жилых, так и коммерческих. И поэтому у девелоперов практически нет иного выбора, кроме как реконструировать и застраивать промзоны, недействующие НИИ, городские особняки и многое другое. Более того, востребованность таких пространств у общественности подтверждается их высокой популярностью — в Москве таких мест уже десятки, и для города это уникальный шанс воссоздать историю и дать ей вторую жизнь»