Многие эксперты утверждают: значение архитектурной составляющей на современном этапе развития рынка жилой недвижимости заметно снижается. Сжатые сроки и урезанные бюджеты приводят к тому, что проектировщику отводится роль чертежника-исполнителя, а функции архитектора-творца берет на себя девелопер. Какие это может иметь последствия? На этот и другие вопросы отвечает председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области (АПМО), сооснователь и руководитель архитектурного бюро «Мезонпроект» Илья Машков. 

«СГ»: Илья Константинович, не так давно на фестивале «Зодчество» вы говорили о снижении стоимости услуг архитектурного и градостроительного проектирования. Каковы причины?

Илья Машков: Позитивная причина — появление новых технологий проектирования, в том числе BIM, которые, безусловно, влияют на снижение стоимости создания проекта. Негативная причина — падение рынка недвижимости в целом. Сейчас застройщики экономят на всех этапах строительства, в том числе и на проектировании. И это страшно, потому что экономить на проектировщике значит увеличивать риски проекта. На себестоимость проектных работ влияет также недобросовестная конкуренция, когда организация готова выполнять работы по стоимости черчения, а не проектирования, исключая из процесса такие важные компоненты, как вариантная проработка и проверка качества.

«СГ»: Какова сегодня доля проектирования в общей стоимости проекта на объектах гражданского строительства?

И.М.: 2-5%, а в идеале она должна составлять 5-7%. Для сравнения: в европейских странах, в том числе в Германии, эта доля доходит до 12%. Но проект проекту рознь. Например, небольшая мастерская известного скульптора площадью 300 кв. м проектировалась нами два года и строилась еще три года из-за огромного количества согласований и связанных с ними уточнений. Стоимость проектирования составила 10% от стоимости проекта. Но такие сроки съедают всю прибыль проектировщика.

«СГ»: Как вообще рассчитывается стоимость работы проектировщика?

И.М.: Есть три действующие системы. Первая — когда стоимость разработки проекта исчисляется, исходя из стоимости квадратного метра, по так называемому «натуральному показателю». Вторая — от стоимости создаваемого объекта, то есть, затрат на его возведение. И третья — от трудозатрат, то есть, на основе того, сколько времени квалифицированные исполнители тратят на создание объекта. Выбор остается на усмотрение заказчика. Самый необъективный расчет — процент от стоимости квадратного метра. Ведь совершенно разные по сложности объекты могут стоить одинаково. Сравнить жилой дом стандарт- и премиум-классов, которые значительно отличаются по насыщению различными инженерными системами. К примеру, проектирование одного из наших объектов — жилого дома в историческом районе Москвы с ценой «квадрата» 1,2 млн рублей — стоит всего на 40% дороже, чем многоэтажка в Люберцах с ценой квадратного метра 120 тыс. рублей.

«СГ»: Каковы составляющие качественного проекта?

И.М.: Во-первых, архитектурная. Задача архитектора — не просто выпустить чертеж, а создать образ, придумать идею. Во-вторых, исполнение технологии проектирования. В частности, нормоконтроль, качественное сведение всех разделов документации, или создание полноценной модели по технологии BIM. В-третьих, то, что называют «авторский надзор». Но тут должна быть воля автора к точной реализации проекта без искажений и изменений. Это важно, потому что, по моему опыту, 4050% некачественных строений получается потому, что подрядчик меняет проект по своему усмотрению, не обладая при этом нужными компетенциями. А архитектор часто не имеет возможности удержать ситуацию под контролем. Но это проблема, скорее, девелоперов и застройщиков, которые позволяют такому случиться. Специфика проектирования как вида деятельности заключается в том, что это коллективная работа. Известно, что себя проверять очень сложно. Так что обязательным условием создания качественного проекта является институт диалога и взаимодействия. Хороший проект может создать только слаженный коллектив, но не одиночки. Сейчас на рынке появляется все больше интеграторов, которые приглашают специалистов, дистанционно скидывают им задание, потом без проверки собирают разделы и передают заказчику. Получается быстро, дешево, но некачественно. Между тем, чтобы проект состоялся, должен быть кто-то, кто интегрирует разделы проектирования между собой. Представьте, проложены воздуховоды, которые пересекаются с пожарным водоводом, и это все находится в узком коридоре. При этом конструктивно здесь требуется балка. Этим должны заниматься пять разных специалистов, потому что конструктор не умеет проектировать водопровод, а водопроводчик — проектировать конструкции. То есть, обязательно должен быть главный инженер или архитектор проекта.

«СГ»: Разве эти функции не может выполнить BIM?

И.М.: Да, действительно, BIM позволяет координировать работу специалистов и исключить возможные коллизии. Но для этого все они должны работать в одной модели, на единой платформе. Такой подход, безусловно, повышает качество результата. Но проблема в том, что в России очень мало архитектурных компаний, которые бы работали c полноценной технологией информационного моделирования. Даже если говорят «Мы работаем в BIM», то надо уточнить: «Вы имеете в виду создание модели?». Скорее всего, ответ будет: «Нет. Мы делаем модель в 3D». Но 3D и BIM-проектирование — это совсем не одно и то же!

«СГ»: Почему таких компаний мало?

И.М.: Потому что это большие стартовые затраты на покупку софта и обучение специалистов. Если раньше главным лицом проекта был ГИП (главный инженер проекта) или ГАП (главный архитектор проекта), то сейчас практически самым значимым становится БИМ-менеджер, который следит, чтобы все участники процесса соблюдали процедуру, поддерживает информационную модель в рабочем состоянии. Работа ГИПа и ГАПа при этом трансформируется.

«СГ»: Могут ли высокие затраты на BIM окупиться в будущем?

И.М.: Эта технология выгодна, только если организация выполняет полный цикл проектирования: концепцию, проект и рабочую документацию. Если проект разрабатывается без «рабочки», то BIM становится абсолютно убыточным. Чтобы было понятно: в BIM стадия «проект» занимает 80%, а «рабочка» — 20%, то есть, она получается из качественной BIM-модели почти автоматически.

При этом надо учитывать, что вложения в работу проектировщика окупаются как на этапе продаж, так и на этапе эксплуатации. По своим объектам мы видим, что «лишняя» тысяча рублей на квадратный метр, вложенная в архитектуру, приносит зачастую десятикратную выгоду застройщику. Приведу пример из своей практики. Мы проектировали жилой дом в Анапе, включив в проект элементы системы «умный дом», что дало удорожание в проектировании на 10 руб. к квадратному метру, затраты на строительство выросли на 300 рублей, а продажная цена при этом выросла на 5 000 рублей за кв. м.

«СГ»: Как меняется ландшафт рынка проектирования в нынешней экономической ситуации?

И.М.: Для проектного сообщества проблема банкротств актуальна, но в меньших масштабах, чем для подрядных строительных организаций. В нашем сегменте рынка характерны такие процессы, как укрупнение или, наоборот, дробление проектных компаний. Сейчас при участии в тендерах уже мы просим от заказчика банковскую гарантию. Пока это воспринимается с удивлением, но вопрос серьезный, поскольку проектирование — дело небыстрое, и нет никаких гарантий, что заказчик не разорится в течение срока реализации проекта и будет произведена полная оплата. В настоящее время перед проектными организациями накоплены большие долги со стороны заказчиков, получить которые практически невозможно даже после положительного решения суда.

«СГ»: Какие проблемы стоят перед проектным сообществом?

И.М.: В первую очередь — повышение квалификации. Надо учить коллег работать в современном технологическом пространстве, тогда и себестоимость проектирования будет ниже, и проекты будут качественнее. К примеру, государственные органы по некоторым направлениям уже шагнули в цифровые технологии значительно дальше, чем профессиональное проектное сообщество. Сегодня множество операций происходит на электронных платформах: согласования, получение разрешений и т. д. Это реальная проблема.