В минувшем году в России было введено в эксплуатацию 78,6 млн кв. метров жилья, что на 2,1% меньше, чем годом ранее (80,2 млн «квадратов» в 2016-м). При этом сегмент стандартного жилья (бывший «эконом-класс») продолжает бить рекорды, а индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) впервые за последние три года показало рост. В целом за прошлый год в эксплуатацию было сдано свыше 1,1 млн новых жилых единиц (квартир и частных домов) по всей стране. Почти треть построенного жилья приходится на Центральный федеральный округ. Здесь же — в одном из субъектов — отмечен и максимальный показатель средневзвешенной стоимости «квадрата». На основе официальной статистики Росстата и с помощью экспертов из Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и федерального портала «Мир квартир» «Строительная газета» подготовила сводную аналитику по российскому рынку новостроек.

От общего к частному

«Прошедший год можно считать достаточно успешным для строительной отрасли», — заявил «СГ» генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. — Так, если в начале 2017 года Минстрой России, основываясь на плановых данных регионов, прогнозировал снижение объема ввода нового жилья по итогам года на 4-5 % (до 75 млн кв. м), то конечные цифры, как видим, оказались лучше». 

По большому счету, в 2017 году «просели» лишь показатели ввода премиального жилья, занимающего на рынке и без того небольшую долю — 2% (около 1,6 млн «квадратов»). Статистику «элитка», может, и подпортила, но погоды в отрасли она все-таки не делает. На общую картину влияет, прежде всего, массовое жилье. Из прошлогодних 78,6 млн всех «квадратов» на долю индустриального домостроения (не ИЖС) приходится 46 млн кв. метров (свыше 890 тыс. квартир), из которых 44,4 млн относится к жилью стандартного класса. Ввод последнего за год вырос на 11,2% и составил 56,4% от общего объема нового жилья. Оставшиеся 41,6% общей площади завершенного в 2017 году строительства — на счету индивидуальных застройщиков. К слову, ИЖС, показывавшее снижение с 2014 года, в прошлом году даже неожиданно пошло в рост. «Частниками» в общей сложности было сдано свыше 241,1 тыс. домовладений совокупной площадью 32,7 млн кв. м (+2,8% к 2016 году). А в некоторых субъектах РФ, таких как Республика Алтай, Республика Чечня или Белгородская область, доля ИЖС в общем объеме ввода нового жилья превышает 80%. Николай Алексеенко объясняет это тем, что физические лица стали чаще руководствоваться принципом: «Лучше заплачу чуть больше, но у меня будет не типовая квартира в многоэтажке, а свой, частный, дом с тем уровнем качества и комфорта, который задаю я».

Метролокация

Как и в 2015-2016 годах, наибольшее количество новых квадратных метров жилья было введено в эксплуатацию в прошлом году в Московской области. На Подмосковье приходится свыше 11% (8,7 млн кв. м) от всего, что было сдано за год в стране. Краснодарский край, занявший 2-ю строчку рейтинга (см. таблицу), почти в два раза отстает от лидера. В регионе в 2017-м «ввели в строй» 4,6 млн «квадратов», что составляет около 6% от всего нового российского жилья. «Бронзовый призер» — Санкт-Петербург (3,5 млн кв. м), поменявшийся позициями с Москвой. Обе столицы «держат» почти по 4% годового ввода в стране. К слову, роль Москвы в «общероссийском производстве жилья» год от года становится все меньше. Столица, оказавшаяся сейчас на 4-м месте, имеет в активе лишь треть от показателей соседнего Подмосковья — 3,4 млн «квадратов», а ведь когда-то они строили примерно одинаковое количество метров. Область планомерно отбирает у Москвы ее долю последние восемь лет.

По похожему сценарию развивается ситуация и в сфере жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Правда, пока Северной столице удается обгонять Ленобласть, на которую пока приходится 3% всех российских новостроек (2,6 млн кв. м). Но 47-й регион, замыкающий сейчас ТОП-5 субъектов-лидеров ввода (для справки: по итогам 2016-го был на 9-м месте), наступает Петербургу «на пятки», в котором, как и в случае с Москвой, свободных участков для нового жилищного строительства с каждым годом остается все меньше. Места с 6-го по 10-е занимают соответственно Тюменская область, где в 2017 году было сдано 2,4 млн «квадратов», Республика Башкортостан (2,4 млн кв. м) и Республика Татарстан (2,4 млн кв. м), Ростовская (2,3 млн кв. м) и Свердловская (2,1 млн кв. м) области. «Если посмотреть на топовую десятку, то практически все субъекты в этом списке имеют в своем составе крупные точки притяжения, если говорить современными терминами — агломерации, — отмечает Николай Алексеенко. — Данные территории обладают высоким миграционным притяжением, в них значительно выше уровень доходов, а соответственно, выше и уровень платежеспособного спроса, чем в меньших городах». 

Но несмотря на это, положительную динамику, относительно 2016 года, смогли показать не все. Обороты снизили три региона из первой десятки. Так, например, в Подмосковье объемы ввода новостроек за год сократились на 1,3%, а в Тюменской области и Башкортостане нового жилья построили на 7,4% и 8,3% меньше, чем в 2016 году, соответственно.

Всего снижение ввода жилья в 2017 году было зафиксировано в 41 регионе. Рост ввода показали 40 субъектов. И лишь Костромской области удалось сохранить объемы ввода жилья на том же уровне. Для сравнения, в 2016 году снижение было зафиксировано в 49 регионах, а рост был в 38. Самое большое падение в 2017 году было отмечено в Омской области (-40,9%). Наибольший прирост показал Крым — здесь по итогам — больше прошлого года было сдано жилья в 2,9 раза больше, чем в 2016 году.

Регионами с наименьшим количеством введенных квадратных метров (менее 100 тыс.) жилья в 2017 году уже традиционно стали Чукотский автономный округ, Магаданская и Мурманская области, Республика Калмыкия, Камчатский край и Еврейская автономная область. Тем не менее Еврейская АО, Камчатка и Калмыкия смогли все же показать положительную динамику относительно 2016 года.

В прямой зависимости

Как рассказал «СГ» генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко, региональные лидеры и аутсайдеры по цене квадратного метра в новостройках сохраняются из года в год, резких изменений тут нет. Так, в числе регионов с самой высокой средневзвешенной стоимостью «квадрата» традиционно оказались обе столицы с прилегающими областями, Крым с Севастополем, а также дальневосточные регионы и Краснодарский край. В числе недорогих регионов — Дагестан, Алтай, Хакасия, Северная Осетия, Тыва, Ингушетия, а также Брянская, Саратовская и Орловская области — именно здесь в 2017 году было представлено самое дешевое в стране жилье.

Больше всего квадратный метр нового жилья подорожал в прошлом году в Хакасии, Ямало-Ненецком АО, Чечне, Татарстане, Крыму, Амурской, Белгородской и Мурманской областях и в Ставропольском крае. «Мы заметили положительную корреляцию роста цен «квадрата» в новостройках с инвестиционным потенциалом, деловой активностью и востребованностью региона, — поясняет Павел Луценко. — По этим причинам росли цены в Татарстане, Крыму, Белгородской области и Ставропольском крае. Другие вышеперечисленные регионы существенно улучшили, согласно исследованию агентства «РИА Рейтинг», условия жизни населения за 2017 год. Этим можно объяснить рост цен на новостройки в них».

Конечно, на рынок новостроек влияют различные факторы, например, затоваренность рынка. Так, в Москве, где уровень жизни самый высокий в стране, конкуренция проектов во всех сегментах такова, что застройщикам уже приходится снижать цены. То же, например, касается и Свердловской области. Но все же сильнее всего цены падают в регионах с низким качеством жизни и плохими экономическими показателями, считает эксперт. К числу таких субъектов относятся Северная Осетия, республики Коми, Тыва, Карачаево-Черкесия и Адыгея, Забайкальский и Пермский края, Рязанская, Орловская и Самарская области. «Корреляция прослеживается прямая», — подчеркивает Павел Луценко.

Прогноз-2018

Николай Алексеенко, генеральный директор РАСК: «Вероятно объем ввода в текущем году практически не изменится по сравнению с 2017 годом. Возможна незначительная корректировка в сторону уменьшения. Наш прогноз по вводу в 2018 году: 74-76 млн кв. метров. Возможно, в первом полугодии будет наблюдаться относительный всплеск по объемам ввода жилья. В основном это связано с новыми требованиями к застройщикам, вступающими в силу в середине года. Логично предположить, что многие строители поспешат ввести ряд объектов до законодательных изменений. А вот во втором полугодии уже начнется снижение. Рынок девелопмента становится все более профессиональным, к застройщикам предъявляется все больше требований, и, прямо скажем, не все компании могут им соответствовать, а это приведет к уменьшению числа малых и средних застройщиков. В свою очередь, крупный бизнес не спешит компенсировать «выпадающие» объемы — снижение предложения на рынке помогает удерживать цены. Можно назвать ряд факторов, которые привносят долю неопределенности: это и реформа ценообразования (переход к ресурсному методу), реализация на практике механизма перехода к проектному финансированию, макроэкономическая ситуация в стране. Все это так или иначе повлияет на рынок, но основной эффект от данных факторов мы ощутим только в 2019 году»

Прогноз-2018

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир»: «В этом году низкие ставки по ипотеке и ожидание грядущих мер по запрету практики долевого строительства могут подстегнуть спрос. Но главным фактором остается платежеспособный спрос, зависящий от доходов населения. Последние пока не растут, а в лучшем случае топчутся на месте. Будет рост ВВП и увеличение доходов населения — будут расти и спрос, и цены. Пока же мы ограничимся прогнозом на 2018 год в среднем по стране в пределах 1-3% в ту или иную сторону»

54 процента от общего объема нового жилья в 2017 году пришлось на долю индустриального домостроения стандартного класса

47 821 рубль — такова была средняя цена «квадрата» в российских новостройках в прошлом году (-1% по отношению к 2016 году)