Все статьи

Что мешает программе реновации в Северной столице, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы, чем отличается покупка квартиры в Москве и Петербурге и как меняются отношения девелопера и клиента? Об этом рассказывает Максим Зорин, директор по продажам и продвижению «СПб Реновация» (Группа «Самолет»).

«Механизмов принудительного расселения шантажистов в Петербурге нет»

— Каковы перспективы реновации в Петербурге? Встанет ли она на прочные рельсы? Что мешало этому процессу, все ли трудности преодолены?

— Реновация в Санкт-Петербурге — комплексная задача, по ряду параметров намного более сложная, чем московская программа. В целом проблемы четыре.

Первая — отсутствие стартовых пятен во многих кварталах — примерно в половине из 22 территорий. Расселение жителей должно проходить в границах территории их проживания, нужно свободное место — стартовое пятно для строительства первого дома. Если его нет, запустить программу реновации невозможно.

Вторая проблема — синдром «последнего жильца», когда житель квартиры отказывается от переезда и требует непомерную сумму за свою квартиру. Были случаи, когда собственник трехкомнатной хрущевки требовал за нее 40 млн рублей. На переговоры с ним уходили годы. Механизмов принудительного расселения таких шантажистов в Петербурге нет.

Третья проблема — меняющееся законодательство, которое не всегда учитывает реновацию и значительно осложняет ее реализацию.

И четвертая — строительство социальных объектов, которое по договору относится к обязанностям города, но по факту его реализуют девелоперы. А без детских садов и школ строительство жилья невозможно.

Для того чтобы преодолеть эти препятствия, требуется постоянный диалог с правительством Петербурга, и в последнее время он активно ведется. Ведь несмотря на привлечение нас как инвестора, реновация в Петербурге — городская программа, разработанная и утвержденная администрацией для улучшения городской среды.

— Недавно о планах реновации жилья заявила Ленобласть. Вам было бы интересно поучаствовать в этом проекте?

— Пока сложно оценить областную программу, хотя она создается на основе нового закона о комплексном развитии территорий. Этот закон разрабатывался в том числе и с учетом опыта «СПб Реновация» — уже приняты во внимание многие факторы, которые сдерживают обновление ветхого жилья в Петербурге.

Так, в нем прописан механизм расселения собственников жилья: при 2/3 проголосовавших за оставшиеся должны подчиниться воле большинства.

— Год назад Группа «Самолет» и «СПб Реновация» стали партнерами. Что это значит для процесса реновации?

— Прежде всего партнерство означает доступ к экспертизе, всем технологиям и инструментам «Самолета» по управлению проектами, созданию современного продукта. «СПб Реновация» использует цифровую платформу и стандарты группы «Самолет», которые являются передовыми для рынка недвижимости России.

Сейчас группа «Самолет» решила приобрести 100%-ную долю в «СПб Реновация» — это положительно отразится на темпах обновления ветхого жилья Петербурга.

«Жилищное строительство не сможет удерживать рост цен ниже инфляции»

— Что происходит сейчас со спросом? По вашим ощущениям, во второй половине 2021 года он будет на уровне доковидного 2019-го или ниже?

— После отмены программы льготной ипотеки спрос в Санкт-Петербурге сократился и стабилизировался на уровне, сопоставимом с 2019-м. По сравнению с рекордным по продажам IV кварталом 2020 года, когда было продано 1419 тыс. кв. м, реализация объектов в I и II кварталах 2021 года заметно снизилась — продажи не превышают 950 тыс. кв. м.

Активность покупателей по сравнению с 2019-м ниже на 100–200 тыс. кв. м в квартал и будет оставаться на уровне 800–950 тыс. кв. м. Сейчас в городе продается в месяц около 300 тыс. кв. м, в 2019-м эта цифра была несколько выше — около 350 тыс. кв. м.

— Надо ли покупателям в ближайшие месяцы рассчитывать на акции, скидки от застройщиков? Могут ли цены откатиться назад?

— Цены не будут откатываться назад, но их рост будет незначительным (+1–2% в месяц). Больших скидок ожидать не стоит, но девелоперы будут поддерживать темпы продаж и вводить различные акции — например, мебель в подарок.

Помимо спроса есть ряд важных факторов, которые не позволяют снижать цены на новостройки. Растет себестоимость строительства — за год она увеличилась на 15%, повышаются обязательства по строительству социальных объектов. Теперь строительство социальной инфраструктуры часто ложится на плечи девелоперов.

Есть сложности с привлечением рабочих, которых стало в два-три раза меньше, а их зарплаты увеличились на 20–30%. А про удорожание стройматериалов знает уже каждый, кто столкнулся с ремонтом в квартире или на даче. В строительстве оно еще более значительное из-за высокой материалоемкости.

Так, арматура за год подорожала на 116%, бетон — на 11%, кладка (газобетон, кирпич, бетонный камень) — на 25%, инженерия на — 46%, отделочные материалы — на 12%.

— Ваши прогнозы по ценам на осень-зиму. Чего ждать?

— Цены будут очень медленно расти, но в целом останутся на сегодняшнем уровне с учетом инфляции. Другой вопрос, что инфляция в годовом выражении уже стремится к 6%, и пока очевиден тренд на ее увеличение, причем во всем мире, не только в России. Отрасль жилищного строительства, являясь важнейшей составляющей экономики страны, не сможет удерживать рост цен ниже этого параметра.

«Что работает в Москве — работает и в Петербурге»

— Группа «Самолет» давно и много строит в Москве, а в Петербурге пока объемы не так велики. Расскажите о планах: будете ли вы наращивать питерский портфель, какие локации хотите освоить, какое жилье будете возводить?

— Под брендом группы «Самолет» в Петербурге реализуются проекты по реновации кварталов. Их объемы очень сильно завязаны на темпы расселения, старт новых кварталов, взаимодействие с городскими властями. Сейчас в продаже шесть жилых комплексов, что немало для рынка Петербурга.

Кроме того, ведется работа по увеличению объемов строительства как в кварталах, где реновация уже стартовала, так и на территориях, где она еще не начиналась. Все перспективные проекты находятся в обжитых районах города — Калининском, Кировском.

— Девелоперы, работающие на рынках Москвы и Петербурга, утверждают, что эти рынки очень разные. Что из московского опыта вам пригодилось в Петербурге, а что — нет?

— Мы замечаем разницу в поведении покупателей. Время принятия решения о покупке в Москве всегда было меньше, чем в Петербурге. Хотя сейчас отличия становятся все менее заметными благодаря оцифровке процессов, в том числе получения ипотеки. И в целом верно правило: что работает в Москве — работает и в Петербурге.

«С 1 июля количество сделок по семейной ипотеке выросло в три раза»

— Программа льготного кредитования в прежнем виде завершена, а в новом — практически неактуальна для Петербурга. Как изменилась после 1 июля доля ипотечных сделок в ваших проектах? Насколько популярна среди ваших покупателей семейная ипотека, заменила ли она льготную программу?

— Доля ипотеки значительно не меняется и колеблется по рынку в диапазоне 65–75%. Конечно, льготная ипотека оказывала сильное положительное влияние на покупательную способность

 Семейная ипотека в полной мере заменить ее не может, но для многих она стала отличным шансом улучшить жилищные условия. После нововведений с 1 июля количество сделок с применением семейной ипотеки выросло в три раза.

— Ваш проект «Новое Колпино» является самым доступным ЖК, сдающим квартиры с отделкой в Петербурге. В чем секрет? На чем сегодня реально экономить?

— Секрет — в сбалансированности проекта: мы создали качественный проект в новой для рынка локации и смогли обеспечить его достойной инфраструктурой. «Новое Колпино» — это среднеэтажный (9–11 этажей) комплекс в тихом месте, окруженном лесами, и рядом с рекой Ижорой.

И хотя сначала кажется, что до центра города неблизко, на самом деле путь на автомобиле или общественном транспорте занимает не более 50 минут — многие спальные районы не могут похвастаться такой транспортной доступностью. Также жилой комплекс находится в границах города — дома расположены в Колпинском районе пригорода Санкт-Петербурга. Поэтому покупателям доступна городская прописка, что для многих важно при выборе квартиры.

При этом никакой экономии в части строительных технологий нет: дома строятся из монолита и кирпича, в квартирах — полная чистовая отделка, современные инженерные сети. Плюсом является также наличие своего детского сада, в перспективе появятся еще два детских сада на территории 2-й и 3-й очередей.

«Мы стали лучше понимать, чего хочет покупатель»

— Расскажите о себе. Как вы пришли в недвижимость, в Группу «Самолет»? В чем особенность продвижения этого продукта?

— В недвижимости я с 2007 года, причем пришел в эту сферу, как и многие коллеги, из другой профессии — у меня высшее медицинское образование, работал врачом. Начинал с должности менеджера по продажам в петербургской компании-застройщике «Строймонтаж». Компания была одним из лидеров по объемам строительства и во многом задавала стандарты на рынке новостроек в то время.

Мне посчастливилось поработать в тройке лидеров российского рынка: ПИК, ЛСР и теперь — «Самолет». «Самолет» отличается драйвом — компания относительно молодая, с большими целями и четкими планами. Поэтому я рад быть частью этой команды.

— Как сегодня меняется девелоперский рынок? За какими компаниями будущее? Какие тренды, зарождающиеся в девелопменте сегодня, будут править рынком через 10–15 лет?

— Рынок недвижимости становится более цифровым, но это уже привычная норма. Сегодня успешный девелопер — это во многом IT-компания. Все крупные девелоперы развивают цифровые сервисы, вопрос только в том, насколько успешно. Важно, чтобы это были эффективные решения, которые упрощают работу и приносят прибыль.

Главное изменение — это отношения с клиентом. Качество проектов растет и потому, что мы стали лучше понимать, чего хочет покупатель. В лучшую сторону меняются фасады домов, благоустройство, отделка. Цель девелоперов сегодня — опередить желания клиентов и предложить новый уровень комфорта, о котором они, возможно, и не задумывались.

Источник:    https://www.cian.ru/


Комментарии

Пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите на сайт, чтобы оставить комментарий.