В определении Верховного Суда РФ № 307-ЭС25-1629 от 08.07.2025 по делу № А56-6783/2024 об указании в рекламе квартир площади лотов меньше действительной и, соответственно, более низкой цены суд высшей инстанции постановил, что признать действия недобросовестной конкуренцией нельзя без полноценного анализа товарного рынка и доказательств того, что поведение компании дало ей конкурентные преимущества.

Федеральная антимонопольная служба признала застройщика виновным в недобросовестной конкуренции за ввод потребителей в заблуждение: в проектных декларациях, договорах и рекламе указывалась меньшая площадь жилья, чем получали дольщики после кадастрового учета. Затем заключались допсоглашения, и дольщики доплачивали за «добавившиеся» 1,4–2,5 кв. м.

Антимонопольный орган счел, что таким образом застройщик получил преимущество на рынке и насчитал «противоправный доход» в размере 52,3 млн руб., хотя подтвержденные доплаты по договорам чуть превысили 1,7 млн руб.

Застройщик обжаловал решение ФАС в суде. Первая, апелляционная и кассационная инстанции поддержали антимонопольную службу. Однако суд высшей инстанции эти акты отменил.

Как указал Верховный Суд:

• нарушение норм закона или «агрессивная реклама» сами по себе не являются актом недобросовестной конкуренции. Необходимы доказательства направленности действий на получение преимущества и реального (или возможного) вреда конкурентам;
• ключевой элемент в деле – анализ состояния конкуренции на рынке. ФАС обязана была предоставить сведения о предложениях других застройщиков, в том числе о ценах, сопоставимости площадей/стоимостей, распространенности расхождений фактической и проектной площади у конкурентов;
• для квалификации действий в качестве недобросовестной конкуренции требуется доказательство их влияния на рынок. Например, ФАС должна доказать, что решающим фактором при выборе потребителями объекта строительства была именно итоговая стоимость квартиры независимо от цены квадратного метра, а при наличии информации об итоговой цене приобретаемой квартиры с учетом дополнительной площади потребители могли бы сделать выбор в сторону покупки жилья у других застройщиков.

В итоге Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения трех предыдущих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.