Реформа на рынке жилищного строительства, ключевым моментом которой станет перевод застройщиков жилья на эскроу-счета с проектным финансированием, активно претворяется в жизнь. Говорить о ее последствиях для застройщиков корректнее позднее - предложение и спрос все покажут. Вместе с тем, за многочисленными и нужными дискуссиями о порядке перехода на новый механизм теряются важные нюансы, касающиеся интересов дольщиков, которых призваны защитить перемены и которые формируют жизненно необходимый для рынка спрос.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»:

Итак, уже скоро – с 1 июля 2019 года – данный механизм станет обязательным для всех новостроек, кроме тех, которые попадут под критерии, утвержденные правительством РФ. Предусматриваемая планка находится на уровне 30% по строительной готовности и 10% по количеству заключенных ДДУ. Кроме того, есть понижающие коэффициенты до 15% готовности для проектов реновации и КОТов, а также 6% для стратегических застройщиков и компаний, которые достраивают дома для обманутых дольщиков. Текущие критерии – в отличие от изначально обсуждавшихся после принятия 478-ФЗ в конце 2018 года - можно назвать мягким переходом рынка на новые правила работы. Остаться со старой схемой сможет основной объем новостроек.

Эффективность нового механизма, который, безусловно, гарантирует безопасность средств граждан, можно будет оценить спустя некоторое время после 1 июля. На данный момент власти гарантируют поддержку всем девелоперам. Даже тем, кто не сможет получить банковский кредит, но является добросовестным. Однако, за оставшиеся до перехода месяцы многое предстоит сделать - застройщикам добиться кредитов у банков, а региональным властям определить проекты, которые будут достраивать под гарантии субъектов РФ

Есть в реформе и другие нюансы, которые, впрочем, можно отрегулировать. Речь, в частности, идет о том, что, согласно 214-ФЗ, банк не обязан начислять проценты на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения договора долевого участия (ДДУ) дольщик получает назад ровно столько, сколько и заплатил. За это время инфляция съедает часть средств, а рынок новостроек может быть представлен уже другими проектами, по более высокой цене.

Другая сложность кроется в недостаточной совместимости ипотечного кредитования и эскроу-счетов. Если квартира оплачивается с помощью банковских средств, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. Однако в платежи, которые вносит заемщик каждый месяц, выполняя свои обязательства перед банком, включено не только тело кредита, но и проценты за пользование. Во время расторжения ДДУ и выхода из проблемного объекта дольщик остается без квартиры и при этом несет финансовые убытки. Это связано с тем, что уплаченные проценты за пользование не возвращаются. Под удар попадает значительная часть дольщиков, ведь с помощью ипотеки оплачивается в среднем более 50% ДДУ, а в массовом сегменте данная цифра еще выше. В рамках действующего законодательства дольщики могут попробовать взыскать такие убытки с застройщика, ставшего банкротом. Однако нужно понимать, что вероятность компенсации крайне мала.

Проблема «незащищенности» ипотечных процентов примечательна с учетом того, что дольщики будут тяготеть к получению кредитных средств в том же банке, где и финансируется строительство выбранного объекта. Это вопрос выгоды, причем и для кредитного учреждения тоже. Средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут повторно «выдаваться» следующим заемщикам. Здесь уместно вспомнить в качестве аналога «разменный пятак» в известной повести братьев Стругацких, возвращавшийся его владельцу.

В этих условиях мог бы выстроиться механизм, который позволил бы ипотечным заемщикам защититься от финансовых потерь. Однако его применение возможно только по усмотрению банков, обязывающих алгоритмов в этом направлении нет. Речь идет о внедрении нулевой ставки ипотечного кредита на период строительства. До ввода объекта в эксплуатацию заемщики выплачивают только кредита, а дальше осуществляется автоматическое увеличение ставки, привязанное уже к величине ключевой ставки.

Наличие нулевой ипотеки прекрасно соотносится с общей задачей по вводу более доступных жилищных кредитов. Дольщики, получающие заемные средства на данных условиях, будут занимать более крепкую финансовую позицию, не говоря уже о уже стимулах к оформлению ипотеки. Нулевая ставка – даже за 1 -2 года – привлечет спрос и позволит многим гражданам улучшить свои жилищные условия. Механизм полезен с точки зрения дольщиков, строителей, государства, однако под удар попадают прибыли банков, что препятствует внедрению нулевой ипотеки.