Как быть, если на участке для строительства и эксплуатации жилого дома возведен гостиничный комплекс без соответствующего разрешения? Кто должен доказать, что нарушения градостроительного законодательства являются устранимыми? А если для ликвидации некоторых недостатков требуется разобрать объект и возвести новый? На эти вопросы ответил Верховный суд.

Андрей и Елена Овчинковы* имеют в собственности участок с разрешённым использованием для строительства и эксплуатации жилого дома. На этом участке они возвели строение без соответствующего разрешения. Соседи Овчинковых с двух сторон – Инна Иванцова*, а также Сергей и Наталья Сидорчуки* – уверены, что новое здание предназначено для использования в качестве гостиницы. Поэтому они обратились в суд с иском о возложении обязанности снести самовольное строение, которое нарушает их права. 

Новгородский районный суд Новгородской области иск удовлетворил: признал незавершённый объект самовольной постройкой и обязал Овчинковых в течение двух месяцев снести его за свой счёт. Суд опирался на заключение строительно-технической экспертизы, согласно которой при возведении объекта был нарушен градостроительный план земельного участка в части отступов от границ соседних участков, площадь строения не соответствует техпаспорту, а само здание нарушает строительные нормы и правила. Без устранения выявленных дефектов оно несёт угрозу жизни и здоровью граждан, отметил эксперт. 

Новгородский областной суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое, которым отказал в удовлетворении заявленных требований. Он пояснил: возведение объекта капитального строительства без получения разрешительных документов само по себе не является основанием для его сноса. Апелляция сочла, что истцы не доказали существенные нарушения норм и правил, которые являются неустранимыми и способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью, уничтожение имущества третьих лиц. Суд исходил из того, что допущенные нарушения можно устранить. 

Верховный суд раскритиковал решение апелляции, которая сделала вывод об устранимости выявленных недостатков без соответствующих доказательств. Еще суд второй инстанции не выяснил, кто и когда будет исправлять выявленные недостатки и какие работы для этого нужно выполнить. ВС также напомнил, что, по мнению эксперта, ликвидация некоторых недостатков (например, несоблюдение допустимого отступа от границы земельных участков истцов) может потребовать разборки объекта и возведения нового. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции (№ 84-КГ8-4). Пока еще оно не рассмотрено.

"Как неоднократно отмечалось в судебной практике (№ 49-КГ15-10, № 302-ЭС17-23125), именно лицо, осуществившее строительство, должно доказать соответствие возведенной постройки требованиям безопасности, а также тот факт, что оставление самовольной постройки не влечет угрозы жизни и здоровью третьим лицам. Недоказанность этих фактов должна повлечь удовлетворение иска о сносе самовольной постройки," - Дмитрий Урякин, юрист Maxima Legal.

«В августе 2018 года в ст. 222 ГК были внесены изменения, которые позволяют привести спорную постройку в соответствие с установленными требованиями закона. Можно предвидеть, что довод о возможности устранить допущенные при строительстве нарушения будет использоваться на практике все чаще. При подготовке соответствующей правовой позиции в обязательном порядке должен быть учтен подход ВС», – отметил директор юридической практики KPMG в России и СНГ Алексей Абрамов. Он рассказал, что аналогичные споры уже были и в практике ВС (№ 18-КГ14-23), и в практике нижестоящих судов (№ Ф05-4212/2015). «Можно предположить, что это определение ВС станет если не прецедентом, то весомым вкладом в копилку судебной практики по сносу самовольных построек. Это касается как стандарта доказывания для застройщика, так и исследования судами разумности действий застройщика. ВС уже высказывался (№ 308-ЭС18-18805) по поводу сноса самовольной постройки, которая в перспективе может угрожать жизни и безопасности из-за нарушения строительных норм: недопустимо признание права собственности и сохранения самовольной постройки, если она нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу их жизни и здоровью», – сообщил юрист П.Б. Олевинский, Буюкян и партнеры.