Вопросы управления многоквартирным жилым сектором затрагивают интересы миллионов граждан нашей страны. Долгие годы одной из самых болезненных проблем в этой сфере оставалось незаконное отчуждение общего домового имущества (ОДИ) — подвалов, чердаков и других помещений, которыми могли бы совместно пользоваться жильцы. Зачастую эти помещения передавались различным структурам, в том числе коммерческим, которые распоряжались ими в своих интересах, не делясь доходами с жильцами. Для решения этих проблем в феврале 2017 года Советом национального центра «ЖКХ Контроль» была создана специальная Комиссия по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. О работе комиссии в интервью «СГ» рассказал ее руководитель Андрей ПИНЧУКОВ.

«СГ»: Андрей Петрович, комиссия существует уже больше года. Можно ли уже говорить о каких-то результатах?

Андрей Пинчуков: За год с лишним нами было проведено 32 специальных выездных семинара и совещания для органов власти, жилищного надзора и организаций собственников жилья. Если до 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей МКД, то теперь больше сорока субъектов доложили о создании при региональных правительствах рабочих групп, призванных решать такие задачи. Сдвинуть дело с мертвой точки помогло, в частности, письмо главного жилищного инспектора Андрея Чибиса от 20 апреля 2017 года, содержавшее рекомендации высшим руководителям субъектов РФ по организации работы по защите и восстановлению прав собственников помещений многоквартирных домов. В этом письме комиссия НП «ЖКХ Контроль» упомянута как консультант органов власти субъектов и муниципальных образований. В результате за год количество помещений, права жителей на которые были восстановлены, приблизилось к 1500. Ведется активная подготовка к началу возврата элементов общего имущества из муниципальной казны в городах Крыма, Мурманской области и еще почти в тридцати субъектах. Наглядным примером результативной работы является Санкт-Петербург. А ведь еще полтора года назад ситуация в городе подвергалась жесткой критике граждан и руководителей Минстроя России. За год количество помещений, возвращаемых жителям, возросло с тридцати до почти двухсот в месяц! Для сравнения, в Москве 200 помещений возвращалось в год. В 2017 году в Петербурге восстановлены в правах собственники 822 помещений, в плане на 2018 год — 2000. Поэтому опыт работы Северной столицы востребован и получает все большее распространение, тем более что восстановление прав жителей происходит во внесудебном порядке, что экономит не только время, но и средства истцов — собственников квартир в МКД.

«СГ»: Как выглядит стандартная схема возврата ОДИ?

А.П.: К настоящему времени, учитывая накопленный опыт в субъектах РФ и разъяснения Верховного Суда, можно сказать, что практика восстановления прав граждан на ОДИ сложилась. Определилась и структурная схема построения и координации работы в субъекте и муниципальных образованиях РФ. На верхней ступени этой схемы находится рабочая группа субъекта — модератор процесса, обеспечивающий единую методику и надзор за происходящим, на нижней — комиссия муниципального образования, определяющая статус каждого исследуемого объекта. Следующим шагом является решение главы уполномоченного органа власти в муниципальном образовании о признании исследованного объекта казны общим имуществом собственников помещений дома. Это решение направляется в Росреестр для исключении записи о праве собственности муниципального образования на это имущество из ЕГРН. Так восстанавливаются справедливость и порядок. Причем вне суда.

«СГ»: Есть ли необходимость в принятии дополнительных нормативных актов, облегчающих процесс возврата ОДИ?

А.П.: Статья 12 Гражданского кодекса РФ обеспечивает возможность восстановления прав собственников МКД на элементы общего имущества, было бы на это желание администраций. Дело в том, что изъятие элементов общего имущества происходило и происходит еще в отдельных субъектах в силу неправомерных, ошибочных действий городских комитетов имущественных отношений. Когда сотрудники этих комитетов осознают неправомерность своих действий — процесс налаживается, исчезают препятствия на пути восстановления прав жителей во внесудебном порядке. Изъятые из владения жителей неотчуждаемые по закону помещения необходимо возвращать под юрисдикцию жителей. Иного пути нет! Жилищный кодекс прямо запрещает уменьшать размер общего имущества без 100-процентного согласия собственников. В тех случаях, когда части общего имущества оказались в чужом пользовании или собственности без согласия собственников квартир, произошло нарушение прав жителей. Надо помнить, что в соответствии с Законом о приватизации жилья от 1991 года общее имущество в доме возникло в момент приватизации хотя бы одной, первой, квартиры, когда кроме муниципального образования в многоквартирном доме появился еще один собственник. В связи с этим многочисленные суды говорят, что «право муниципального образования на помещения общего имущества не возникло, несмотря на наличие у администрации города свидетельства о праве собственности».

«СГ»: Наверно, существует определенное сопротивление вашей работе на местах?

А.П.: Бывает всякое. Мы имеем почти анекдотичные примеры. Например, администрация Мурманска требует от ТСЖ освободить помещение, в котором расположен тепловой пункт. Помещения колясочных и мусоросборных камер вписаны в муниципальный реестр как имущество казны города Симферополя. А правительство Московской области зарегистрировало областной Фонд капитального ремонта в помещении электрощитовой жилого дома! Подобные факты красноречиво говорят о том, что проблем еще очень много.

«СГ»: Что нужно делать для их решения?

А.П.: Продолжать совместную работу НП «ЖКХ Контроль», Минстроя и властей на местах. Необходима большая активность органов жилищного надзора. Следует организовать специальное совещание с органами жилищного надзора и руководителями крупнейших городов России на тему защиты прав собственников. Есть необходимость в разработке методических рекомендаций по восстановлению прав собственников с участием Минстроя. Кроме того, серьезной проблемой остается парадоксальная практика судов, когда применение сроков исковой давности по требованиям собственников о восстановлении нарушенного права зависит от расположения вспомогательных и технических помещений общего имущества в доме.

«СГ»: В каких регионах возврат общего имущества идет сложнее всего?

А.П.: Тяжелая ситуация в Калининграде, Челябинской, Ленинградской, Московской, Ростовской областях. Там процесс начался, но пока он еще в стадии развития. Легче сказать в каких регионах работа происходит наиболее успешно. В передовиках, после сложной работы жилищных общественных организаций в диалоге с администрацией города, сегодня Санкт-Петербург, Кострома, также начинается результативная работа в Нижнем Новгороде, Кирове, Костомукше, Бийске. Не оставляем надежду, что и правительство Москвы в объемах восстановления прав граждан не будет отставать от Санкт-Петербурга.

Цитата в тему

«Принимая рекомендации Минстроя и Комиси, в работу по восстанов лению прав жителей на обще имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и удаленные от центра скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и многие другие населенные пункты»