Есть разные знаменательные события. Некоторые из них совершенно незаметны для большинства людей, а между тем они оказывают самое серьезное влияние на их повседневную жизнь.  Такое  случилось совсем недавно. 27 марта 2018 года исполнился год с принятием в столице Правил землепользования и застройки города Москвы. Появление этого регламента существенным образом изменил характер и порядок подготовки к строительству объектов.

От Москвы до самых до окраин

Следует отметить, что Москва приняла последней из российских регионов Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это документ градостроительного зонирования. Он утверждается нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и  устанавливает территориальные зоны, градостроительные регламенты, а так же  порядок применения и порядок внесения  изменений в этот  регламент. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Основные цели ПЗЗ – это  исключить нежелательное соседство различных видов  использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды. Например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажными строениями.  Другая задача —  минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как можно  использовать ту или иную площадку.

ПЗЗ: вопросы и ответы

ПЗЗ Москвы распространяются на огромную территорию, на 107 тыс. га старого города и на 256 тыс. га присоединенных территорий. За время действий новых правил поступило 1227 обращений, причем большинство за сентябрь–октябрь прошлого года. Уже рассмотрено 971 заявка, еще 256 находятся в работе. Согласовано число изменений   в количестве 533, отказано – 438.

По словам Юлианы Княжевской,  Председателя Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, в настоящее время в ежедневном режиме проходят публичные слушания по заявкам застройщиков. Эта работа не останавливается.

Какие чаще всего просят внести изменения в ПЗЗ? На первом месте, перечисляет председатель Москомархитектуры, торговые центры, на втором – жилье, далее идут спортивные объекты. Просят изменить плотность и высоту застройки,  скорректировать зоны с особыми условиями.

Новые правила, по словам Юлианы Княжевской, очень нужны, они выполняют важную функцию, обеспечивают прозрачность градостроительных решений, а также создают условия для развития столицы, сохраняя при этом уже существующую жилую застройку и природные территории.

А что думают о новых ПЗЗ те, кто непосредственно ими пользуются. Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы считает, что правила землепользования – это сложный документ, но разобраться  в котором просто необходимо игрокам рынка. При этом крайне важно, чтобы   ППЗ  сочетался и соответствовал   другим документам, в первую очередь  проектам планировки территорий (ППТ). ППТ и ПЗЗ должны разрабатываться параллельно. Иначе могут возникнуть большие нестыковки. 

Еще одна проблема – это связь между разработкой  программы Комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) и ПЗЗ. Трудности тут в том, что обычно на таких площадках много собственников с разными интересами. Возникает вопрос: как им взаимодействовать друг с другом?  Появляется необходимость откорректировать зоны застройки.  Например,  указано в плане, что тут должно быть жилье, а владелец участка этого не хочет, он желает построить другой объект. В этом случае, отвечает, Юлиана Княжевская,  собственник должен вносить изменения в ПЗЗ. Иначе все его постройки окажутся незаконными. 

Другой вопрос, который возникает у многих: дом идет под реконструкцию, но изменения у него минимальны, например, должен появиться лифт, что влияет на конструктив здания, но не влияет на конфигурацию земельного участка. Хотя внешних изменений в этом случае не происходит, но в объекте дополняются параметры, которые следует учитывать при внесении данных в БТИ.  Поэтому согласно действующим правилам,  требуется оформление изменений в ПЗЗ, объясняет Юлиана Княжевская. Однако возможно ситуация изменится, подготовлены предложения в Минстрой: в случае, если при  реконструкции дома, конструктивные изменения минимальны, то можно это делать и без ПЗЗ. Но пока они не приняты, так как для этого требуется внесение поправок в Градостроительный кодекс. 

Скоро станет все проще

Так как ПЗЗ относительно новый регламент, то возникают проблемы с перечнем документов, необходимых для внесения в него изменений;  люди часто просто не знают, что следуют прикладывать к своей заявке. Юлиана Княжевская обещает, что уже к концу апреля выйдет постановление, в котором будет определен порядок подачи заявки, будут указаны все для этого требуемые документы.

Решение о внесение изменений в ПЗЗ является коллегиальным, при этом тщательно изучается вся градостроительная документация. Все заявки проходят публичные слушания. Во многих случаях нужно убеждать жителей, что предлагаемые перемены в планах застройки идут на благо им и тому району, где должна быть проходить застройка. Так что ПЗЗ является не просто еще одним важным бюрократическим документом, но и частью публичного процесса.