Характерная черта последних лет – революционное преображение облика российских городов: ликвидируется ветхое жилье, ведется интенсивная застройка, в том числе на бывших производственных территориях. В столице за этот год в промзонах, где часто пока еще «живут» важные с культурной точки зрения для города здания, планируется построить 3,4 млн. кв. м. недвижимости. Так называемые депрессивные территории занимают 17% «старой» Москвы. Здесь возводятся многоквартирные дома, коммерческая недвижимость, технопарки рабочими местами. При таких темпах есть искушение упустить нечто очень важное. Речь идет о сохранении исторического облика города с при редевелопменте террторий. И здесь нужен грамотный подход к реконструкции и реставрации.

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»:

Начнем с определений. Реставрация – это восстановление зданий, имеющих историческую или культурную ценность с акцентом на внешнем виде. Основная задача это процесса – продление жизни объекта исторического наследия. Реконструкция же – это функциональное восстановление зданий, при котором сохраняются несущие элементы. Основное назначение реконструкции – улучшить функциональные характеристики здания и подготовить его для использования в новом качестве.

Как правило, реставрация и реконструкция должны быть важными составляющими «благородного» подхода к редевелопменту, позволяющего преодолеть стоп-фактор многочисленных ограничений, обусловленных культурной и исторической ценностью объектов недвижимости. Стоит также отметить, что редевелопмент также позволяет решить целый ряд экологических проблем. В ходе разрастания городов промышленные зоны, изначально созданные на окраине, оказались в центре. А это оказывает мощное негативное воздействие на экологию жилых районов.

Таким образом, сегодня как никогда велика потребность в законодательных и экономических стимулах для владельцев промышленных территорий. Перенос предприятий за город и перестройка старых промышленных помещений должны принести выгоду, перекрывающую потери.

Ведущим примером реализации проектов редевелопмента в стране стала опять-таки Москва. Стилистические особенности архитектуры старых промышленных зданий (высота 5-6 метров, большие проемы, кирпичный цвет и т.п.) оказались очень привлекательными для девелоперов комплексов с лофт-апартаментами. Но эта тема актуальна и для других российских городов.

При этом в России понятия «редевелопмент» и «реконструкция» в ряде случаев стали синонимами. Вместе с тем характерной чертой российского редевелопмента является его мозаичность, отсутствие гармонии между множеством проектов, объединенных общей территорией. Чтобы не допустить развития этой негативной тенденции, необходимо придерживаться ряда принципов: исторический облик объекта должен быть сохранен; при планировании реконструкции необходимо учитывать как архитектурные, так и концептуальные аспекты градостроительных планов окружающей территории; важно предусмотреть функциональные и дизайнерские запросы конечных потребителей; необходимо рассчитать соотношение ожидаемой выгоды и затрат на реконструкцию и реставрацию объекта; возможность увеличения нагрузки на помещение должна быть предусмотрена заранее и заложена в план; целесообразно предусмотреть ожидаемые изменения потоков транспорта и людей.

Другая сложность заключается в том, что часто множество собственников территорий не могут договориться между собой о различных аспектах редевелопмента и скатываются к сохранению статуса кво. К тому же, бережный подход к перестройке с применением технологий реконструкции и реставрации зачастую обходится очень дорого, и без дополнительных компенсаций может быть невыгодным для заказчиков. В такой ситуации необходимо регулирование со стороны властей. Именно власти могут создать условия, при которых стороны будут способны прийти к согласованному решению. Например, власти могут включить следующие механизмы стимулирования собственников и девелоперов: установить льготные налоговые ставки для территорий, подвергшихся редевелопменту; уредоставить налоговые отcрочки; снизить плату за подключение к коммуникациям для «переезжающих» промышленных предприятий; освободить от долевых платежей на развитие городских коммуникаций; полностью или частично компенсировать расходы на расчистку промышленных территорий; субсидировать реставрационные работы в рамках программ по сохранению объектов культурного и исторического наследия. В качестве «кнута» может выступить повышение налоговых ставок для территорий, подлежащих переформатированию.

Важно, чтобы в процессе редевелопмента помимо заказчиков принимали участие и представители общественности, градостроители. Совместно эти стороны смогут разработать полноценный стратегический план развития территорий с учетом интересов всех сторон. Так мы получим комфортную, отвечающую всем современным требованиям городскую среду, сохранившую связь времен и наследие поколений.