Сегодня строительная отрасль стоит на пороге серьезных перемен. Долгие годы главным источником финансирования для строительных компаний были деньги участников долевого строительства. Доля жилья, возводимого с привлечением средств дольщиков, составляет в стране порядка 80%. С одной стороны, отрасль имела источник дешевого финансирования и могла развиваться, с другой, множились ряды обманутых дольщиков, граждан, чьи права были нарушены. В прошлом году руководством страны был взят курс на постепенный отказ от долевого строительства и переход к банковскому финансированию жилищного строительства. О плюсах и минусах нового механизма в интервью «СГ» рассуждает один из старейших российских строителей, депутат Госдумы, председатель Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД по транспорту и строительству Владимир РЕСИН.

«СГ»: Правительство и Минстрой России объявили о постепенном отказе от долевого строительства и замене его банковским финансированием. Поддерживаете ли вы это решение?

Владимир Ресин: Поддерживаю, потому что это — действенный способ решить проблему обманутых дольщиков. Текущая схема, к сожалению, себя не оправдала. Логично, что мы активно ищем альтернативные пути. Проектное банковское финансирование — один из них. Такой механизм подразумевает, что все риски, которые сейчас берут на себя дольщики, поделят между собой профессиональные институты — банки и застройщики. Возможно, полный отказ от долевого строительства в той форме, как оно вошло в практику, кому-то покажется слишком радикальным решением, но оспаривать его эффективность сложно. Тем более что законодатели, профильное ведомство, исполнительная власть предлагают перейти на банковское финансирование поэтапно — в течение 2-3 лет, будем надеяться, безболезненно для всех. Конечно, сейчас непростые для строителей времена — кризисные явления отразились на нашей отрасли, но именно это и требует реагирования и построения системы защиты граждан, вложивших свои средства в строительство жилья.

«СГ»: Переход к проектному финансированию — это пока перспектива, а тем временем продолжается совершенствование законодательства о долевом строительстве. Над чем, по-вашему, необходимо еще поработать?

В.Р.: Новый законопроект о реформе долевого строительства (№ 322981-7) предлагается принять в развитие пакета предложений по наведению порядка в сфере долевого строительства. И этот же законопроект создает возможности для поэтапного перехода от долевого строительства к проектному банковскому финансированию. Закон содержит целый ряд полезных положений. Он определяет основные параметры системы контроля за деятельностью застройщиков. Прописан порядок взаимодействия органов контроля, банков, созданного фонда защиты прав дольщиков и застройщиков жилья. Установлена ответственность учредителей компаний, привлекающих средства граждан в строительство, за потенциальный ущерб от такой деятельности. Важным элементом предлагаемого механизма проектного управления должна стать информационная система, предусмотренная законом. В то же время в процессе доработки закона стоит внимательно обсудить вопросы банковского сопровождения, заложенные законопроектом, чтобы такое сопровождение не стало слишком дорогим удовольствием для строителя, не превратилось бы в дополнительный тормоз при работе. И еще, я думаю, в законе должны быть четко прописаны роль и место региональных фондов жилищного строительства в переходный период от долевого к проектному банковскому финансированию. Отдельно нужно обсудить и вводимый термин «бенефициарный владелец», поскольку законом вводится ответственность таких лиц за возникающий ущерб, однако не дано четкого определения такого лица. В развитие данного закона предстоит принять целый ряд подзаконных актов. Их основные положения и состав мы обсуждаем в рамках подготовки проекта в комитетах Думы и на заседаниях нашего экспертного совета.

«СГ»: Готовы ли, на ваш взгляд, российские строители к работе по новым правилам?

В.Р.: Строители смогут строить при любых законах, были бы финансирование и площадка. Вопрос в том, готовы ли девелоперы к перестройке привычных схем. Разумеется, всякие перемены приносят определенные неудобства. Но думаю, строителям и девелоперам хватит времени, чтобы перестроиться на новый лад и подготовиться к переменам.

«СГ»: Не приведет ли новый подход к удорожанию финансирования, а, значит, к росту цен на жилье, снижению спроса и сокращению объемов строительства?

В.Р.: Вероятно, следует ожидать сокращения запуска новых инвестиционных проектов в жилищном строительстве, однако это вряд ли приведет к резкому скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка. Тем не менее, в регионах сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением. Надо постараться, чтобы банки начали предоставлять гражданам ипотеку хотя бы под 5-6% годовых. Тогда и переход на проектное банковское финансирование для россиян будет плавным, без какого-либо финансового удорожания.

«СГ»: Окажется ли проектное финансирование востребованным в регионах или оно останется уделом наиболее развитых и крупных рынков — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области?

В.Р.: Девелоперы, в принципе, тяготеют к тем областям, в которых есть спрос. Сегодня рынок жилья в крупных городах наиболее активный и насыщенный. Нам этот вопрос еще предстоит рассмотреть подробно. Скорее всего, колебания будут, но компании приспособятся к требованиям рынка и законодательства, и ситуация выровняется.

«СГ»: Не столкнемся ли мы с вытеснением с рынка небольших игроков и дальнейшей концентрацией капитала в руках крупнейших компаний?

В.Р.: Что касается риска монополизации, разумеется, он существует. Это связано, прежде всего, со строительством в некрупных городах, где мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, и рынок нестабилен. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны обеспечивать реализацию проектов, в том числе, по обеспечению жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.

«СГ»: В чем вы видите резервы снижения издержек застройщиков?

В.Р.: Я бы это назвал не резервами, а мерами, которые приведут к снижению издержек. Первое, строители должны ответственнее подходить к управлению проектом. И в смету должны быть заложены все этапы предстоящих и даже возможных работ — от предпроектной подготовки до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы потом не приходилось дополнять смету по несколько раз допработами. Второе, соблюдение сроков заявленного строительства и своевременный ввод объекта. Ну и, конечно, повышение доверия банков к застройщикам.

«СГ»: Не станет ли отказ от долевого строительства причиной того, что люди станут меньше покупать жилье и больше арендовать?

В.Р.: Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для граждан нашей страны. Ведь что такое жилищная проблема в сегодняшней России? Это — 2 миллиона человек, которые стоят в очереди за жильем. Желать улучшить условия проживания и иметь возможность это сделать — разные вещи. В любой стране 15-20% населения не способны приобрести собственное жилье из-за невысоких доходов. Думаю, для России этот процент еще выше. Жилищный вопрос относится, в первую очередь, к этим людям. Свои социальные обязательства государство должно решать через субсидированное наемное жилье. Раздавать собственность никаких денег у страны не хватит. Мы должны решать вопрос, где людям жить, а не наделять их бесплатным имуществом. Да, оптимизировать рынок жилья нужно в целом. Говорят, что современное поколение предпочитает снимать жилье, вне зависимости от материального положения и возможностей. С другой, мне, как человеку старой закалки, кажется, что большинству жителей России хотелось бы иметь собственную жилплощадь. 

«Сегодня налажен жесткий думский контроль по защите прав граждан — соинвесторов долевого строительства. В каждом регионе при участии депутата Госдумы созданы и действуют рабочие группы. Например, в Москве такую рабочую группу поручили возглавить мне. И могу сказать, что разбор полетов по дорожной карте жесткий, детальный по каждому объекту» 

«Нужно констатировать: сегодня число россиян, участвующих в долевом строительстве, устойчиво снижается. В первом полугодии 2017 года Росреестром было зарегистрировано на 6% меньше договоров долевого участия физических лиц — 276 тысяч против 294 тысяч в первом полугодии 2016 года»