Переход отечественного девелоперского рынка на проектное финансирование – вопрос уже решенный. На подготовку к полному отказу от использования средств дольщиков бизнесу дали три года переходного периода. Банкам же поручено адаптировать под новый механизм схемы финансирования с намеком на необходимость кредитовать стройкомпании на адекватных условиях, а не под 15 и более процентов годовых, как сейчас.  Некоторые участники рынка уже перешли на новые рельсы, тем самым подтверждая тезис о том, что работать с банковским финансированием можно и сейчас. Примечательно, что оценка действий властей этими девелоперами резко контрастирует с мнением многих критиков реформ.  

Тренд для Северной столицы

В начале февраля стало известно, что Сбербанк предоставил компании «Базис-СПБ» («дочка» международной строительной корпорации «Базис-А») проектное финансирование в размере 1,150 млрд рублей. Эти средства застройщик намерен потратить на возведение жилого комплекса на 278 квартир на пересечении 24-й линии и Среднего проспекта в Петербурге. ЖК бизнес-класса под названием NEVA-NEVA разместится на участке в 0,8 га, а общая площадь девятиэтажного здания в стиле европейского неомодернизма составит около 36,2 тыс. кв. метров. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2020 год. «Получение проектного финансирования — показатель доверия крупнейшего российского банка к компании и высокая оценка инвестиционной привлекательности проекта», прокомментировал событие Александр Игнатов, генеральный директор «Базис-СПБ».

В декабре прошлого года другая петербургская компания - Legenda Intelligent Development -  получила проектное финансирование от того же Сбербанка в размере 4,2 млрд рублей.  Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса «Legenda Героев» в Красносельском районе Петербурга. «Получить проектное финансирование у крупнейшей в стране финансовой структуры достаточно сложно в силу высоких требований, предъявляемых банком к девелоперу, – отмечал председатель совета директоров компании Development Василий Селиванов. – Для нашей компании это - знаковое событие, индикатор доверия как надежному девелоперу со стороны финансового рынка».

Инструмент стабильности

Радость получивших кредитные средства девелоперов вполне логична. А вот их оценка петербургскими застройщиками действий властей по регулированию на рынке жилищного строительства не вписывается в общую тональность высказываний участников рынка.

«Реформа инвестиционно-строительного комплекса направлена на минимизацию рисков граждан и повышение устойчивости девелоперов. Наша компания видит новые возможности в меняющихся условиях, — говорит Александр Игнатов. — Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта по новой схеме не зависит от динамики продаж, не чувствительна к сезонности спроса, а контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса. И главное — эта модель обуславливает более определенный срок ввода дома в эксплуатацию, поэтому для клиента проектное финансирование является показателем надежности застройщика и гарантией успешности реализации проекта».

Василий Селиванов, в свою очередь, отмечает, что компания уже имеет опыт привлечения подобного финансирования для других своих объектов. «Проектное финансирование – это один из главных инструментов стабильности материального обеспечения стройки. Имея надежную финансовую поддержку банка, мы сможем спокойнее реагировать на рыночную конъюнктуру и не зависеть от колебаний спроса, - рассказывает топ-менеджер. - В условиях меняющегося рынка компания намерена сокращать роль долевого участия в реализации проектов, переходя на альтернативные источники финансирования, в первую очередь инструмент проектного финансирования. Новая модель дает девелоперу возможность устанавливать справедливую цену на продукт, не ориентируясь на политику конкурентов».

В ожидании взрывного роста

Новые возможности в проектном финансирование девелоперов очевидно видят и в Сбербанке. Более того, как заявлял недавно в интервью журналу Review директор департамента кредитных продуктов и процессов Сбербанка Сергей Бессонов, в банке в перспективе нескольких лет ожидают взрывной рост в этом сегменте кредитования.

По словам топ-менеджера, кредитный портфель корпоративных клиентов, занимающихся девелопментом жилой и коммерческой недвижимости, на разных проектных стадиях превышает 1,6 трлн рублей, из которых 245 млрд рублей приходится на жилой сегмент. Сергей Бессонов прогнозирует, что после изменения законодательства объем финансирования жилых строек вырастет на 40-50%.

Сергей Бессонов также отметил, что в банке работает типовой механизм кредитования рынка жилищного строительства, но в рамках 218-ФЗ понадобится усовершенствовать продуктовую линейку и адаптироваться к новым условиям, в том числе необходимости застройщиков резервировать на счетах до 10% стоимости проекта.

На данный момент схема сотрудничества банка с застройщиками выглядит следующим образом. «При рассмотрении заявок на реализацию таких крупных проектов, тем более когда речь идет не о традиционном кредитовании, а о сложных сделках, мы тщательно анализируем все риски, учитываем опыт сотрудничества с клиентом и в итоге – при условии соблюдения заявителем всех требований для заключения соглашения – предлагаем максимально комфортные условия финансирования, стремимся идти навстречу тем, кто ищет и активно использует новые инвестиционные инструменты», – комментировал сделку с Legenda председатель Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо, не раскрывая условия финансирования партнера.

Мнение по теме:

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

«Ставки по проектному финансированию для девелоперов варьируются в диапазоне 10-20% в зависимости от конкретного проекта, застройщика и оценки банком уровня рисков. В любом случае, как правило, заемные средства для девелоперов дороже, чем, к примеру, ипотека для покупателей квартир. Соответственно, если банковский кредит выдан под 10% годовых для реализации комплексной застройки, то это очень большая нагрузка на долгосрочный проект, которая сейчас компенсируется досрочно с помощью средств дольщиков. Помимо далеко не маленьких ставок, банк выдвигает другие требования. Как правило, они относятся к объему собственного капитала застройщика, направляемого в строительство (по сути, «первоначальный взнос»). Часто эта доля достигает 40-50% от суммарных инвестиций. Очевидно, что после того, как проектное финансирование станет единственным легальным внешним источником средств для строительства, понадобится очень много денег и выстроится большая очередь из застройщиков. Банки ужесточат андеррайтинг, потому что они не готовы финансировать всех подряд. Напротив, они будут кровно заинтересованы в том, чтобы выдавать кредит только потенциально успешным проектам и надежным застройщикам. Остальные могут остаться не у дел. Сегодня проектное финансирование привлекается почти всеми игроками строительного рынка в той или иной мере. Однако у застройщика есть альтернативный источник денежных поступлений – средства дольщиков, которые покрывают банковский долг и проценты. Именно поэтому взаимное использование данных источников сохраняет относительную независимость девелопера и снижает затраты на обслуживание кредита»