Индивидуальное и малоэтажное строительство в стране показывает высокие темпы роста и получает поддержку на государственном уровне. Ждет ли нас бум такого строительства, или тренд на стремление застройщиков организовать отдельный загородный рай для россиян несколько преувеличен? Ситуацию на отечественном рынке ИЖС на минувшей неделе в Москве обсудили участники сессии «Малоэтажный стандарт: точки роста загородного рынка» в ходе мероприятия «Жилой квадрат. Современные стимулы и перспективы жилой недвижимости».

Пандемия и новый образ жизни

О причинах растущей популярности загородного жилья рассуждал, в частности, владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он отметил, что большое влияние на рынок ИЖС оказала пандемия. «Все оказались заперты в своих квартирах, и это взорвало рынок. Мы думали, что после рынок сократится, но потребность людей уехать за город не снизилась», - сказал он.

В период пандемии люди пересмотрели свое рабочее пространство, поняли, что можно достаточно эффективно работать не только в офисе, но и из дома. И это повлияло на выбор в пользу загородной недвижимости. Данную тенденцию заметили и крупные игроки, которые заявляют, что видят здесь перспективу, тем более что внутри городов площадок для строительства становится все меньше. Предполагается, что к 2035 году 20-25% нынешних горожан будут жить за городом.

Повлияло на ситуацию и то, что на рынке загородной недвижимости с 2014 года стали наводить порядок. И застройщики, и государство пришли к пониманию, что надо строить за городом соответствующую инфраструктуру, обеспечивать транспортную доступность. Этот фактор также сильно влияет на желание людей жить в пригороде, считает Лазовский.

Более того, застройщики теперь намерены «не просто продавать коттеджи, а образ загородной жизни». По крайней мере, именно такую концепцию заявил Валерий Кузнецов, коммерческий директор ГК RDI Group. По его словам, ключевой формат в загородной недвижимости – комбинированные мультиформатные проекты, которые включают в себя не только классические коттеджи с участками, но и таунхаусы, и даже квартиры в малоэтажных домах.

«В ДНК всех наших загородных проектов красной нитью должна проходить связь комьюнити, культуры. Роль застройщика не ограничивается только возведением квадратных метров, - рассказал он. - Именно в комбинированных проектах мы имеем возможность не только изучать целевые аудитории покупателей, но и ассимилировать их друг с другом».

Возможность такой ассимиляции должна быть предусмотрена уже на стадии проекта мультиформатного загородного поселка, отметила Анна Пучкова, главный ландшафтный архитектор проектов Blank Architects

По ее словам, задача архитекторов и проектировщиков – создать на недавнем пустыре комфортное пространство, наполненное инфраструктурой, сервисами, продумать для покупателей сценарии повседневной жизни, связанные с бытом, развлечениями и даже комфортными условиями для работы. Поскольку от процесса проектирования до продажи проходит зачастую не один год, задача проектировщиков продумывать все наперед и делать так, чтобы это жилье было комфортно новым поколениям.

«Мы программируем пространство, рассматриваем его в комплексе и думаем обо всем, начиная от досуга, заканчивая выбором покрытий, оценкой материалов, - рассказала архитектор. - Мы продумываем, как те будут в нашем климате стареть, то есть, всегда создаем задел на будущее».

Коттеджи меньше, заборы ниже, покупатели моложе

Целевая аудитория загородных проектов стремительно молодеет. По данным аналитиков, ее ядро сегодня составляют люди от 25 до 45 лет. И динамика все больше меняется в пользу 25-летних. Около 80% покупателей имеют высшее образование. Есть и своеобразная гендерная закономерность. Если среди посетителей (тех, кто только рассматривает проект) преобладает мужской пол, среди покупателей превалирует женский. Такую статистику, основываясь на данных проектов своей компании, привел Валерий Кузнецов.

Большинство покупателей ИЖС, по его словам, состоят в браке, в семьях чаще всего, один ребенок. Если же говорить о коттеджах, таунхаусах и 3-комнатных квартирах в мультиформатных загородных комплексах, их покупают люди с доходом 200 – 250 тыс. рублей на семью. Проявляется в последнее время и тенденция инвестиционных покупок. Их совершают люди, не состоящие в браке, с хорошим доходом, в том числе представители коммерческих структур. Они видят в загородной недвижимости хороший инвестиционный потенциал.

«Мы ушли от истории начала 2000-х, когда люди строили себе коттеджи по 500-600 кв. м, обносили их трехметровым забором, - подчеркнул Кузнецов. - Как застройщики, так и покупатели сегодня определили, что оптимальная комфортная площадь для проживания – это 150 – 200 кв. м».

Он также отметил большой дефицит таунхаусов на рынке загородной недвижимости. Более половины запросов поступает именно по ним, где наиболее востребованная площадь - от 100-150 кв. м. Это дает комфортное проживание при умеренном бюджете. Таунхаус такой площади стоит от 12 до 15 млн рублей. Учитывая текущие ипотечные ставки, если жилье оформляется по ДДУ, это прекрасная альтернатива квартире в крупных жилых комплексах за пределами МКАД. Коттеджи, как более дорогостоящая покупка, охватывают чуть меньшую аудиторию.

В ИЖС пришло проектное финансирование

Строительная отрасль в последние годы получает беспрецедентные меры поддержки, которые распространились и на ИЖС. Чуть более месяца назад ДОМ.РФ реализовал новый механизм проектного финансирования ИЖС, аналогичный с действующей практикой ДДУ в многоэтажной застройке.

До сегодняшнего дня заказчик строительства индивидуального дома законодательно никак не был защищен от недобросовестных подрядчиков и от мошенников. Имея в собственности или приобретая участок и желая построить дом, он просто находил подрядчика, платил ему и договаривался о постройке дома в соответствии со своими пожеланиями к определенному сроку. И нередко получалось так, что подрядчик либо строил совсем не то, что от него требовалось, либо не строил вообще и исчезал вместе с авансом.

На эту проблему обратили внимание на высоком уровне: в феврале текущего года Президент России дал поручение Минстрою разработать механизм, который позволит защитить заказчика, гражданина в отношениях с подрядчиком при строительстве жилого дома.

«Подготовлен проект соответствующего закона, который предусматривает, что средства гражданина до того момента, когда подрядчик передаст ему дом, размещаются на эскроу-счете. Это фактически копипаст с 214-ФЗ. Мы ожидаем, что данный закон для малоэтажного строительства будет принят Госдумой и вступит в силу до конца текущего года», - сообщил Денис Махов, руководитель направления «Развитие и продвижение продуктов» АО «Банк ДОМ.РФ».

Он отметил, что банк уже сейчас готов финансировать подрядчика в условиях, когда средства заказчика заморожены на эскроу-счетах. Финансовый институт выдаст средства подрядчику в виде возобновляемой кредитной линии. Строителю выделяется лимит (к примеру, 50 млн рублей), которым в течение двух лет можно пользоваться. После того, как стройка завершится, он получит с эскроу-счета деньги заказчика, погасит задолженность, и лимит кредитной линии у него опять восстановится на те же 50 млн рублей, которые он может использовать для исполнения новых договоров подряда.

«Максимальный размер кредита – 500 млн рублей, но не всем подрядчикам нужна такая сумма, - заявил Махов. - Сейчас мы принимаем первые заявки, и средняя сумма лимита как раз составила 50 млн руб. При условии, что стоимость индивидуального жилого дома не превышает 10 млн руб., подрядчик может одновременно строить пять домов».

Деньги предоставляются траншами и только тогда, когда подрядчик заключил договор с заказчиком, а заказчик разместил средства на эскроу-счете. Если подрядчик строит дом меньше, чем 5 месяцев, такой кредит предоставляется по ставке 2% годовых. Если строительство идет дольше, то ставка кредита - 6% годовых.

Одна из идей этого нововведения заключается в том, чтобы типизировать проекты, по которым подрядчики строят дома, для того чтобы повысить их качество. Вторая задача – снизить себестоимость строительства за счет оптовой закупки материалов. Наконец, банку проще оценивать стоимость таких проектов и рассчитывать сумму ипотеки. «Мы хотим, чтобы дома строили профессиональные подрядчики, поэтому механизм предназначен не для физических, а только для юридических лиц и ИП. Более того, мы очень внимательно оцениваем опыт подрядчика, прежде чем одобрить ему кредитную линию», - подчеркнул Махов.

Удобный формат – залог эффективности

Как отметили участники сессии, рост рынка обеспечивает, в частности, и грамотная подача продукта покупателю. Наиболее эффективные маркетинговые шаги – это, в честности, работа с любым доступным электронным ресурсом – ролики в интернете, желательно краткие и максимально информативные - Shorts на Youtube, в «Дзен». Для наглядности можно использовать 3D-модели домов, такая форма подачи хорошо работает для тех, кто не воспринимает чертежи, считает Егор Холоденко, руководитель отделения индивидуального проектирования, управляющий офиса Homespro МСК.

Во-вторых, представлять потенциальному покупателю продукт должен профессионал, лучше всего – архитектор, потому что именно он сможет проанализировать, структурировать запрос от заказчика и перевести его на технический язык, понятный всем производственным структурам. Здесь крайне важно обеспечить взаимопонимание. «Но при этом планка качества, о которой вы рассказываете, на практике не должна быть ни на йоту ниже», - подчеркнул Холоденко.

Динислам Мелдебеков, проектный менеджер в агентстве недвижимости «Этажи»добавил, что одним из главных трендов, обеспечивающих эффективность продаж, является формат «одного окна». За покупателем закрепляется человек, который сопровождает клиента на всех этапах: от первоначального выбора до завершения сделки, отвечает на все вопросы, в курсе всех продуктов, предлагаемых в коттеджных поселках, всех нововведений в ИЖС и банковских предложений по ипотеке.

«Такой режим дает фактически мгновенные результаты. Если в 2022 году у нас было 100 запросов купить на вторичном рынке земельный участок, таунхаус или дом (из них 11 запросов на продукты ИЖС), то после введения режима «одного окна» количество таких сделок выросло до 400, а рынок ИЖС – до 250».

В целом представители строительной отрасли сошлись во мнении, что в сегменте малоэтажного и индивидуального жилищного строительства есть большие возможности для роста и развития. Однако, как отметил модератор сессии, генеральный директор и владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько, это не значит, что малоэтажным жильем нужно застроить всю Россию.

«Индивидуальное жилье должно быть массовым, но позиционироваться в сегменте выше среднего. Обеспечить достойную инфраструктуру для ИЖС – это большая проблема, - подчеркнул он. – Даже в пресловутой «одноэтажной Америке» муниципальная власть не может адекватно содержать транспортную и социальную инфраструктуру вокруг – это трудно и дорого. В России должно быть и качественное многоквартирное, и комфортное, но более дорогое малоэтажное жилье. Нам нужен баланс».

Татьяна Башлыкова