Дома в зонах затоплений и подтоплений могут быть достроены и введены в эксплуатацию. Правительство установило переходный период к полному запрету строительства в этих зонах.

С 4 августа вступили в силу поправки в Водный кодекс, запрещающие строительство в границах зон затоплений и подтоплений. Ранее строительство зданий разрешалось при условии защиты объекта от воды — это могла быть подсыпка участка, дренаж, устройство дамбы, свайный фундамент и пр. Теперь же необходимо сначала исключить участок из такой зоны, каким-то образом защитив его от воды, а только затем приступать к строительству.

Полный запрет на стройку для многих стал неожиданностью: в зонах подтопления оказались не только многие строящиеся частные дома, но часто и многоэтажки-новостройки, под вопросом оказалась судьба уже просчитанных проектов комплексного развития территорий. Минстрой еще летом заявил, что готовятся поправки, которые позволят достроить уже начатые дома.

Теперь постановлением правительства закреплен переходный механизм, позволяющий продолжить строительство объектов, начатых до вступления в силу новых ограничений, при условии обеспечения их инженерной защитой, сообщает Минстрой. Переходный период будет длиться до конца 2030 года.

Постановление решает главную проблему для объектов, строительство которых началось до 4 августа: их можно продолжать и завершать, несмотря на новый запрет, говорит директор по строительству компании «Унистрой» Ленар Муртазин. Однако это не автоматическое разрешение для всех зданий в таких зонах, подчеркивает эксперт: застройщику нужно подтвердить, что объект защищен от негативного воздействия вод. В проектной документации должны быть предусмотрены инженерные решения — например, защитные сооружения, водоотведение или планировочные мероприятия. Если таких нет, их нужно разработать и реализовать. А это означает дополнительные изыскания, проектирование, согласования и затраты. Постановление не отменяет необходимость обеспечить безопасность объекта от воды. После 2030 года новые многоквартирные дома в таких зонах строить, по общему правилу, уже не будут.

В частном секторе ситуация упрощается для тех, кто подал уведомление о планах строительства индивидуального или садового дома до 4 августа и не получил в положенные сроки отказа от органов власти. Им разрешат поставить дом на кадастровый учет и оформить его в собственность.

Принятое решение еще раз подчеркивает важность подачи уведомления о строительстве частного дома, считает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Многие рассчитывают, что смогут оформить документы уже после строительства дома — через механизм дачной амнистии. Но если на руках есть уведомление о начале строительства, если это согласовано с местной администрацией, и она не запретила строительство по каким-то причинам — при появлении проблем можно пойти в суд и доказывать, что строительство было разрешено, поясняет Усманов. Если этого уведомления нет, то администрация подаст в суд, а он вынесет предписание снести дом. И человек останется без дома, без уплаченных за строительство денег, потеряет много времени. Причем сносить дом будут также за его счет. Строить дом без подачи уведомления — это несоразмерные риски, уже есть случаи сноса таких домов, говорит эксперт.

Прежде чем планировать строительство, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который проверит, можно ли возводить дом на этом участке, советует Усманов. Можно попытаться сделать это и самостоятельно — например, через Публичную кадастровую карту, но это несколько сложнее. Люди пытаются решить все своими силами, сэкономить несколько тысяч рублей на услугах кадастрового инженера — а потом теряют миллионы, говорит эксперт.

Тем, кто сейчас только собирается строить дом на затапливаемом участке, придется озаботиться его защитой от воды. Предварительно необходимо заказать проект защитных сооружений специалистам. А потом документально подтвердить для органов местного самоуправления, что все работы проведены.

Строить там, где бывает паводок или поднимаются грунтовые воды, — опасно, рассказывает руководитель строительных проектов DBC Construction Алексей Герасимов. Вода выталкивает подземную часть здания вверх. Размокший грунт проседает и вымывается, поэтому дом садится неравномерно и трескается. Вода заливает котлован, подвалы и инженерное оборудование, а когда ее откачивают со стройки, могут осесть и соседние дома.

Есть различные способы защиты: поднять площадку подсыпкой грунта выше уровня воды, сделать водоотвод, выполнить усиленную гидроизоляцию подвала, поставить обратные клапаны на канализацию и разместить оборудование выше уровня воды. Можно сделать подземную стену вокруг здания до плотного водоупорного слоя, организовать постоянный дренаж с насосными станциями, использовать дамбы и сваи, которые удерживают подземную часть от всплытия.

Если стройка уже идет без этих решений, придется переделывать проект, вскрывать и усиливать уже построенное, работы могут быть остановлены до устройства защитных мероприятий, говорит Герасимов. Сроки сдвинутся на месяцы, а если упустить сезон низкой воды, то и на год. Проект заметно подорожает: добавятся сами защитные работы, переделки. Защита задним числом обходится в разы дороже, чем заложенная в проект сразу. Возможно, воду придется откачивать и после сдачи дома, все годы его службы, а это уже постоянные повышенные расходы.

Всего в стране, по данным Росреестра, насчитывается 9631 зона затоплений и подтоплений. Уточнить, попадает ли участок в такую зону, можно на Публичной кадастровой карте на платформе «Национальная система пространственных данных». Также информация об этом отражается в выписке из ЕГРН. При этом к марту нынешнего года в эти системы были внесены 93 % зон затоплений и подтоплений. Наибольшее количество таких зон находится в Краснодарском крае — 1005 (внесено 100 %), Дагестане — 467 (внесено 100 %), Московской — 400 (на начало весны было внесено 37,8 %) — и Иркутской (400, внесены все) областях. Разница между затоплением и подтоплением в том, что подтопление происходит за счет поднятия из-под земли грунтовых вод, а затопление — из-за осадков или разлива водоемов. Зоны затопления и подтопления устанавливаются, изменяются и прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов на основании предложений властей региона, сообщал Росреестр.