Ряд строящихся в Москве апартаментов переводится в статус жилых домов. Речь именно о строящихся зданиях, а не о уже существующих апартаментах.

О скором завершении перевода дома, строившегося как апартаменты, в категорию жилой недвижимости рассказала гендиректор девелопера VOS`HOD Диана Нилиповская. Около года назад здание уже было практически достроено и его предполагалось ввести в эксплуатацию, но по настоянию городских властей начался его перевод в жилье. В конце октября были внесены корректировки в градостроительный план земельного участка, сообщила Нилиповская. В компании предполагают в начале года получить подтверждающую документацию, разрешение на строительство жилого дома и почти сразу – на его ввод в эксплуатацию.

Это пример интересной истории – что происходит в течение цикла развития города, отметила Нилиповская. Объекты разрешено строить как апартаменты, но затем что-то меняется, и власти с девелопером адаптируют уже существующие здания под другие решения. Представители каждого проекта, по ее словам, индивидуально решают с городом, в зависимости от размера, функций и ситуации, – сколько будет стоить изменение вида разрешенного использования участка и сколько девелопер должен вложить в создание социальной инфраструктуры. В данном случае, отметила она, удалось перевести апартаменты в жилье без серьезных изменений самого здания, поскольку лоты фактически были запроектированы как жилые, с соблюдением различных строительных и санитарных норм, действующих для квартир.

Некоторым девелоперам, по ее словам, пока не удается договориться с властями, и они не могут ввести здания в эксплуатацию.

О том, что разрешения на строительство новых апартаментов (часто – «недожилья», где не соблюдаются нормы для жилых помещений, нет социальной инфраструктуры) больше выдаваться не будут, столичные власти заявили около двух лет назад.

Однако нынешний перевод строящихся комплексов, как отмечают участники рынка, – скорее, единичные кейсы.

Известны лишь отдельные примеры – около десятка, – где в ходе реализации или уже после вывода на рынок проект менял статус с апартаментов на жилье, говорит исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. Девелоперы прошли процедуру приведения проекта к стандартам жилья и получили новые разрешения как жилые комплексы.

Гендиректор компании Optima Development Давид Худоян называет лишь четыре проекта, где был изменен статус с апартаментов на квартиры. «Это единичные случаи в масштабах рынка, – говорит он. – Зачастую так происходит с комплексами, которые по нормативам изначально полностью соответствуют жилому формату, однако ввиду определенных нюансов (например, особенностей вида разрешенного использования участка) первоначально стартовали как апартаменты. То есть речь идет исключительно о новостройках, где требуется лишь скорректировать некоторые правовые нюансы, не внося кардинальных изменений в проектную документацию. Причем на темпах продаж в премиальном и элитном сегменте это практически не сказывается и на динамике цен зачастую тоже не отражается. По сути, это делается прежде всего для упрощения проверок и последующего ввода в эксплуатацию».

Для девелоперов, которым нужно что-то кардинально менять в архитектуре, инфраструктуре, планировочных решениях, невыгодно переформатировать комплексы даже с учетом возможности повысить цены, отмечает Худоян. Маржинальность от этого только пострадает.

Схожая ситуация с апартаментами, по его словам, сейчас в Подмосковье. Но в масштабах страны явление еще не получило широкого распространения, отмечает Худоян. Однако в большинстве других регионов апарт-комплексов гораздо меньше, так что вопрос не настолько актуален.

В Санкт-Петербурге, говорит гендиректор компании RBI PM Евгения Мироненко, новые проекты апарт-отелей наравне с жилыми проектами проходят Градостроительную комиссию и обременяются социальной нагрузкой. Несмотря на то что питерские апартаменты, в отличие от столичных, – это, как правило, именно часть гостиничной отрасли с сервисной составляющей. А отели не создают такой нагрузки на социальную инфраструктуру района, как жилые проекты. «Однако прецедентов, когда проект с уже выданным разрешением «нагружают» задним числом, у нас нет. Равно как нет и практики, когда власти требуют переводить строящиеся проекты апартаментов в жилье», – говорит Мироненко.

Реализация новых проектов апартаментов сегодня в Москве невозможна, поэтому девелоперы, работающие на этом рынке, переходят в более классические форматы, в том числе офисы и жилье, отмечает Татаринов. «Представители правительства Москвы прямо указывают, что массовый перевод апартаментов в жилье в Москве фактически невозможен, а механизм перевода ограничен и применяется точечно. Город, наоборот, в последние несколько лет ужесточает подход: изначально заявлялось, что апартаменты в изначально нежилых зданиях сделать жильем нельзя, что сильно сужает круг потенциальных кандидатов среди проектов», – говорит эксперт.

Между тем у апартаментов есть свои конкурентные преимущества, хотя их и меньше, чем у квартир, считает Худоян. Подобный продукт оставался бы востребованным. В частности, за счет возможности проектировать очень компактные лоты и помещения без окон в массовом сегменте (вне стандартных норм гигиены и инсоляции, зато намного дешевле), а также за счет возможности строить элитные дома на престижных участках, где не допускается де-юре жилая застройка.

Апартаменты по закону считаются нежилыми помещениями. Поэтому строить их дешевле – застройщику не нужно заботиться о детсадах, школах и прочей социальной инфраструктуре. Фактически такая недвижимость делится на несколько типов. Есть курортные апартаменты (как правило, в южных регионах или в туристических центрах), где действительно проживают туристы. Им и в самом деле не нужны детские сады, школы, а иногда, чтобы переночевать несколько раз, достаточно будет и комнаты без окон. Есть же здания, которые возводятся в зонах, где по санитарным или прочим нормам нельзя построить жилье (допустим, на территории промзоны или вплотную к оживленной автомагистрали) или же невозможно создать социальные объекты (например, в тесной застройке центра города), однако фактически это жилые дома. Тогда появляется либо «недожилье» – с нарушением санитарных норм и острой нехваткой детских учреждений вокруг, либо элитные комплексы в хороших локациях, жильцам которых не очень-то нужны бесплатные поликлиники или детсады.