В России насчитываются десятки тысяч незаконно построенных многоэтажных жилых домов, которые расположены в ряде регионов страны. Это следует из данных Росстата и Всероссийского центра национальной строительной политики. Комментируя проблему в материале «Известий», президент НОСТРОЙ Антон Глушков поделился мнением о том, как предотвратить появление новых незаконных многоэтажек.

Минстрой России напомнил, что строительство домов без соответствующего разрешения в России запрещено, такие комплексы считаются самовольной постройкой и подлежат сносу, если представляют угрозу жизни и здоровью граждан.

Для легализации таких объектов необходимо пройти все стадии: разработку проектной документации, экспертизу, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. С 2018 года законодательство дополнили нормами, позволяющими привести самовольные постройки в соответствие с правилами землепользования и градостроительства, если это возможно.

При этом органы местного самоуправления не вправе самостоятельно принимать решения о сносе или легализации такого строения, если право собственности зарегистрировано или признано судом.

Росстат и Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП) фиксируют, что значительная часть таких зданий сосредоточена в Краснодарском крае, Крыму и на Северном Кавказе, а также в Якутии.

«Самострои не проходят надлежащую экспертизу, не соответствуют строительным стандартам и нормам безопасности. По данным Росстата, только в 2022 году в России было выявлено более 40 тыс. незаконных многоквартирных домов, а это около 10 % от общего объема жилого фонда», – поясняет архитектор и гендиректор Pro-Vision Communications Владимир Виноградов.

По оценкам Минстроя, около 30 % таких объектов вводятся в эксплуатацию через поддельные разрешения или фиктивные документы, что увеличивает риск обрушений, пожаров и аварийных ситуаций. В результате, по данным МЧС, за последние пять лет в незаконных многоэтажках произошло более 200 аварийных случаев с пострадавшими. Кроме этого, такие квартиры зачастую не имеют и юридической защиты: по данным Росреестра, около 25 % сделок по ним признаны недействительными.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков уточняет, что у недобросовестных застройщиков есть несколько схем.

«Чаще всего они получают землю под ИЖС, где разрешено максимум 2–3 этажа, но возводят многоэтажные строения. Впоследствии уже покупатели через суды пытаются узаконить право собственности на свое жилье. Бывает, что в проекте обозначен дом из трех этажей, но сверху к нему достраивают еще этажи и пытаются вводить его в эксплуатацию через суд. Иногда такое строительство начинают в чистом поле, и подключить коммуникации становится невозможно», – уточняет глава НОСТРОЙ.

В России уже существует федеральный реестр объектов самовольного строительства. Чтобы предотвратить появление новых незаконных многоэтажек, эксперты предлагают задействовать региональный строительный надзор и выявлять несоответствия между заявленным объектом и действительно планируемым еще на этапе фундамента. НОСТРОЙ совместно с усилиями саморегулируемых организаций в субъектах может способствовать этому.

Член Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов отмечает, что самовольная многоэтажная постройка – системная проблема, которая объясняется сразу несколькими факторами. Во многих регионах подобные проекты становятся частью «серых» схем извлечения прибыли, а застройщики сознательно идут на нарушение, рассчитывая узаконить объект постфактум через суды или административные механизмы. Зачастую имеют место и пробелы в контроле на ранних стадиях.

По словам сотрудника Института проблем региональной экономики РАН Леонида Лосина, не всегда здание становится самостроем из-за аферы со стороны компании. Это может быть и несовпадение действующего законодательства с изменениями, и незаконная выдача разрешений. Каждый случай необходимо рассматривать индивидуально, уверен эксперт.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз акцентирует, что в малых городах риск столкнуться с такими домами выше.

Член Федеральной палаты адвокатов России Виталия Меркулова указывает, что проблема незаконного строительства остается актуальной долгие годы. На текущий момент возведение самостроя относится к числу административных правонарушений, которое карается штрафом и (или) приостановлением деятельности. Причем размер штрафа явно несоразмерен доходам застройщика от продажи квартир.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт «Народный фронт. Аналитика» Федор Выломов уверен, что в последние годы ситуация с самостроем изменилась к лучшему, появились механизмы ограничения новых проблемных объектов, например моратории и ограничения проектного финансирования.

По данным члена управляющего совета Российской гильдии риелторов Евгения Проскурина, за последние годы только в Сочи снесено более сотни объектов самовольного строительства, еще более 600 находятся в судебных разбирательствах. Готовятся экспертизы по 13 проблемным домам, и если они будут признаны безопасными, создастся прецедент для легализации подобных построек через суд.​