Владимир Путин в очередной раз дал поручение Правительству за три года перейти на проектное финансирование строительства жилья. Но в этой ситуации важнее мнение не чиновников, подчас далеких от строительных реалий, а профессиональных участников рынка жилья. Журнал «Строительство» попросил их ответить на вопрос, реально ли перейти на проектное финансирование строительства жилья за три года? Ответ в целом неутешительный.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «На мой взгляд, сегодня рынок не готов к столь быстрым изменениям. Реформу финансирования строящегося жилья необходимо проводить в более благоприятной экономической обстановке, когда у бизнеса больше пространства для маневра. При этом цены на рынке в основном стагнируют, а покупательская активность крайне низкая на фоне острой конкуренции. В таких условиях выживают застройщики, которые обладают наибольшей финансовой «подушкой» и возможностью маневрирования с точки зрения предлагаемых цен и скидок. Если же девелопер работает на грани рентабельности – а таких немало особенно в депрессивных регионах страны, то любое увеличение себестоимости строительства автоматически ставит его бизнес в тяжелое положение: повысить цены на депрессивном рынке он не может, чтобы не спугнуть покупателя, и уменьшить собственную маржу, оставшись в «игре», он тоже не может. Именно такие застройщики могут уйти с рынка после перехода к проектному финансированию. Кроме того, не следует забывать, что кредитовать отрасль будет только ограниченный круг банков, которые не станут выдавать займы всем желающим. Чтобы минимизировать собственные риски, они выработают жесткие критерии отбора, и соответствовать им будут далеко не все застройщики. Таким образом, более реальным сроком перехода к проектному финансированию мне представляется пять лет».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Сроки реформирования отрасли зависят от того, как застройщики и банки воспримут новые механизмы финансирования с использованием эскроу-счетов. Из предложенной властями схемы перехода к новым правилам игры мы пока знаем только то, что застройщик сможет получить кредит на строительство на более мягких условиях, чем сейчас. В этом помогут средства дольщиков, которые будут размещены на эскроу-счетах. Если условия проектного финансирования окажутся мягкими, то переход к новому механизму возможен в течение трех лет. Однако я полагаю, что в действительности далеко не все застройщики будут готовы работать в таких условиях, поэтому сейчас идут активные работы по проектированию и получению исходно-разрешительной документации по новым проектам, чтобы запустить проекты строительства как можно раньше».

Айдар Галеев, Руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Перейти можно, но очень сложно. Общий объем требующегося проектного финансирования можно оценить в 1,2-1,5 трлн руб./год. Общий размер банковских кредитов нефинансовому сектору сейчас составляет порядка 26 трлн руб. То есть для того, чтобы полностью заменить средства дольщиков общий размер выданных кредитов должен увеличиться на 5-6%. Это вроде немного. Были периоды, когда размер выданных кредитов рос и на 20-30% в год. Но последние 2 года размер кредитов только падал – 9,5% по итогам 2016 г. Поэтому откуда возьмутся дополнительные источники проектного финансирования пока совсем неясно. Для справки, размер ежегодной прибыли всей банковской системы – 0,6-0,7 трлн руб./год.

Кроме того, для получения проектного финансирования обычно не менее 30% средств должны вкладывать в проект сами застройщики. Сейчас они же вносят не более 10-15%. То есть им откуда-то нужно привлечь еще 250-300 млрд рублей. Это сопоставимо с годовой прибылью всех строительных организаций. Теоретически возможно, что вся эта прибыль уйдет на финансирование новых проектов, но на практике это, конечно, малореально.

Также банки будут более жестко подходить к оценке качества предлагаемых проектов, они просто не готовы будут нести риски, которые сейчас несут существующие застройщики и иные участники долевого строительства. Поэтому количество финансируемых проектов неизбежно сократится.

Также есть множество организационных, технических и методологических вопросов, которых нужно решить, чтобы банки в таких объемах могли давать кредиты. Элементарно банки должны научиться адекватно оценивать и сопровождать соответствующие проекты. Для этого нужны люди, материально-техническое обеспечение, выстроенные бизнес-процессы, время и т.п.».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Думаю, трехлетний срок перехода на проектное финансирование реален только при условии, если уже сегодня часть застройщиков будут использовать новую схему работы. Для этого со стороны властей нужны дополнительные стимулирующие меры, к примеру, более низкая ставка или льготные условия подключения проекта к инженерным сетям. Если же финансирование строительства потребуют все девелоперы одновременно, то банки, увы, вряд ли справятся с объемом. Ведь любая заявка требует досконального анализа и разработки индивидуальных условий кредитования, а сама процедура выдачи средств занимает несколько месяцев. Чтобы предотвратить коллапс в строительной отрасли на фоне затягивания сроков по выдаче кредитов, необходимо разработать стимулирующие меры. Только так переход к проектному финансированию действительно станет поэтапным, а не единовременно вынужденным».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Закон принят, в новых условиях рынок начнет работать уже с 1 июля, а значит, процесс запущен, и переход к проектному финансированию будет осуществлен. Для многих компаний он станет болезненным процессом. Уже очевидно, что не все смогут соответствовать новым требованиям, огромная часть компаний уйдет из девелопмента. Есть довольно пессимистичные оценки: например, в РАН провели моделирование, которое показало, что через 5 лет работы по новому 214-ФЗ девелопмент покинет около трети крупных застройщиков и почти 95% средних, и мы уже наблюдаем, как этот процесс становится реальностью, читая новости о продаже долей в девелоперском бизнесе крупнейшими их владельцами».

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Я полагаю, что для застройщиков больших проблем с переходом не возникнет, ведь уже сейчас большинство из них работают с банками, которые выделяют средства на строительство. Для девелоперов важными пунктами повестки будут ставки по кредитам, требования по необходимому объему собственных инвестиций и другие параметры финансирования. Адаптация собственной бизнес-модели также зависит от каждого конкретного застройщика: кто-то лучше воспримет изменения, кто-то хуже, но в целом я полагаю, что отрасль вполне может адаптироваться за три года к новым правилам игры. Однако отмечу, что куда большую работу предстоит выполнить уполномоченным банкам. Им придется выработать механизмы использования, контроля и ответственности за средствами дольщиков. Также кредиторам понадобится наладить контроль за строительством, пригласить соответствующих специалистов, выработать собственные навыки и компетенции. Все эти процессы могут продолжаться долго».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Трехлетний срок перехода к проектному финансированию считаю вполне реальным – главное, чтобы сами банки оказались готовыми к повышенному количеству заявок от застройщиков. Проблема в том, что до сих пор идут споры о списке кредиторов, отвечающих за финансирование строительной отрасли. Напомню, сегодня обсуждается три варианта. Первый – возможность работать с застройщиками получат банки с капиталом от 25 млрд рублей. На 1 января 2018 г. такому требованию удовлетворяли всего 42 банка. Учитывая, что только сейчас на рынке строятся более 300 новостроек, а на разной стадии разработки находятся еще 70-80 проектов, 42 банка вряд ли справятся с объемом предстоящих работ.

Второй вариант – проектное финансирование должны выдавать банки с наличием рейтинга на уровне не ниже «А-». В этом случае список расширится до 66 кредиторов, что уже лучше, но тоже не идеально.

Наконец, третий предложенный вариант – обязательный капитал банков от 1 млрд руб. и рейтингом предприятия не ниже «ВВ-». По первому критерию проходят уже 299 российских банков. Возникает резонный вопрос – сколько же объектов такие небольшие игроки смогут прокредитовать? Ведь строительство даже одного дома обходится в 800 млн - 1 млрд руб. Да и сами банки считают строительную отрасль высокорискованной, многие попросту с ней не работают. Поэтому переход к проектному финансированию во многом будет зависеть от условий, которые предложат сами банки, а также количества этих самых банков».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На сегодняшний день остается неясной законодательная база, которая будет регулировать эту деятельность. Опыт внедрения и совершенствования 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» показывает, что и за почти 15 лет его действия остается много пробелов и противоречий. Стоит ожидать, что и разрабатываемая законодательная база неминуемо будет нести в себе правовые коллизии».