Самые перспективные для застройщиков регионы, где можно начинать проекты строительства в рамках комплексного развития территорий (КРТ), назвали эксперты. В других локациях для активизации КРТ могут потребоваться те или иные меры поддержки. В целом по стране число заключенных договоров о КРТ давно уже превысило тысячу.

Лучшие для КРТ регионы – Краснодарский край, Подмосковье, Красноярский край, Татарстан, Новосибирская область, рассказала партнер, руководитель отдела «Стратегический консалтинг» Commonwealth Partnership Юлия Токарева. В этих регионах есть потребность в новых квадратных метрах (если исходить из количества населения и наццели по достижению 38 кв. м на человека к 2036 году), есть платежеспособный спрос, а строительство достаточно прибыльно для девелоперов. К этой категории относятся 20 % регионов России.

Вторая группа – 41 % регионов – относится, говорится в исследовании CMWP, к регионам сжатия маржинальности – тут требуются стимулы для улучшения экономики проектов. Здесь высока потребность в новостройках, сильный платежеспособный спрос, но прибыль застройщиков не так высока – средняя или ниже среднего по сравнению с другими регионами. Это Тюменская, Ростовская, Свердловская области, Башкортостан, Самарская область и ряд других регионов. Для поддержки проектов КРТ тут требуются субсидии или льготные кредиты застройщикам, ускоренное техприсоединение к сетям, поддержка через индивидуальные программы социально-экономического развития.

Третья группа регионов – та, где жители платежеспособны, но, по статистике, нет особой потребности в расширении жилой площади. К этой категории относятся, к примеру, Воронежская, Белгородская, Липецкая, Пензенская, Тамбовская области. КРТ тут может выполнять другие функции, считают авторы исследования. Через этот механизм можно расселять ветхие и аварийные дома, обновлять промзоны, создавать рекреационные кластеры.

Наконец, последняя группа регионов – те, где высока потребность в новостройках, но нет платежеспособного спроса (либо населению не хватает доходов, либо «квадраты» очень дороги) либо невысока прибыль застройщиков. Среди них, например, Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край, Якутия. Сюда же относятся Москва и Санкт-Петербург – из-за высокой стоимости жилья. В этих регионах для активизации КРТ требуется стимулирование спроса, отметила Токарева. Например, льготная ипотека, жилищные сертификаты. Также можно снижать стоимость строительства (скажем, через субсидии на социальную и инженерную инфраструктуру) или фокусироваться на КРТ нежилой застройки для создания рабочих мест.

К примеру, в Москве городские программы КРТ и создания мест приложения труда уже стимулируют появление офисной недвижимости в новых районах. По данным CORE.XP, из 7,3 млн кв. м офисов, которые предполагается возвести в 2026-2030 годах, 3,8 млн приходится как раз на эти городские программы. А эксперты IBC Real Estate указывали на то, что реализация программы КРТ – один из ключевых факторов стремительного развития формата производственно-складских объектов Light Industrial в Московском регионе. Этот вид недвижимости появился на рынке шесть лет назад, сейчас объем предложения объектов Light Industrial в регионе достиг 1,4 млн кв. м.

Картина по КРТ очень разнообразная, и сейчас в фокусе, по мнению Токаревой, должен быть переход на точечную поддержку этих проектов. Она может быть разной в зависимости от того, какие сложности испытывает тот или иной регион или девелопер.

В целом по стране, рассказала директор департамента КРТ Минстроя Мария Синичич на II Пермском форуме развития «Города будущего», сейчас заключено 1219 договоров о КРТ, это около 140 млн кв. м жилья в активной стадии реализации. Выдано 1796 разрешений на строительство 24,3 млн кв. м жилья. Уже введено в эксплуатацию 5,2 млн кв. м жилья, переселено 27 тыс. человек.

Механизмы КРТ постоянно совершенствуются, подчеркнула Синичич. В прошлом году, к примеру, введена обязанность устанавливать в договорах КРТ последовательность строительства жилья и социальной инфраструктуры. Появилась возможность внесения изменений в договоры КРТ – при необходимости изменения границ территории или объемов застройки. Единственное, что нельзя изменять – сроки реализации, отметила Синичич, поправка об этом внесена в Госдуму и, как ожидается, будет принята в осеннюю сессию.

В августе был принят закон, который сделал более справедливым расчет размера возмещения жителям за изымаемое в рамках КРТ жилье, рассказала представитель Минстроя. Ранее сумма компенсации определялась до принятия решения о КРТ, а выплаты производились иногда через год-полтора, инфляция не учитывалась. Теперь установлено, что между оценкой недвижимости и расселением должно пройти не более 60 дней.