Центры обработки данных – ЦОДы – становятся новым драйвером рынка коммерческой недвижимости, отмечают эксперты. ЦОДы – это помещения, где размещается множество серверов, необходимых крупным компаниям для обработки и хранения информации.

Нельзя сказать, что ЦОДы занимают или в этом году займут весомую часть рынка, станут сегментом, в который будут массово инвестировать, но тем не менее это самый быстро растущий сегмент, отмечают в NF Group. В конце прошлого года была даже закрыта сделка по продаже классического гипермаркета, который будет переделан в ЦОД, на стадии закрытия еще несколько сделок, рассказали в компании.

Строительство ЦОД крайне востребовано из-за роста спроса на цифровую инфраструктуру: локализация данных, развитие облаков, искусственного интеллекта (ИИ) и отказа от зарубежных площадок, поясняет руководитель направления ЦОД NF Group Дмитрий Белоус. Ожидается устойчивый рост и самого сектора, и спроса на него.

«Объекты варьируются от небольших решений до масштабных IT-кластеров. В России функционирует порядка 180 ЦОД, около 83 % из которых сосредоточены в Москве и Московской области. Рынок продолжает расти, при этом значительная часть прироста обеспечивается за счет масштабирования и расширения существующих кампусов», – говорит Белоус. Прослеживается смещение спроса и развитие ЦОДов из столицы в Подмосковье. В строительство ЦОДов идут девелоперы, строившие ранее и жилую, и офисную, и складскую недвижимость.

В 2025 году в России было введено порядка 6,4 тыс. новых стойко-мест, при этом основная часть ввода пришлась на Московский регион, отмечает эксперт. Несмотря на развитие формата, этот показатель существенно ниже уровня 2024 года, что объясняется ограниченным доступом к финансированию. При этом дефицит стойко-мест на рынке сохраняется, особенно остро он ощущается при крупных запросах – на ЦОДы от 300 стоек и выше.

«Мы видим устойчивый спрос на подобные объекты, но меняются требования, – отмечает коммерческий директор ГК «Ориентир» Артем Хомышин. – Если некоторое время назад рынок хотел относительно небольшие объекты общей мощностью до 8 МВт, из которых около 5 МВт требовалось на полезную работу, а остальные мощности – на обслуживание самого объекта, то сегодня звучат запросы на объекты мощностью в десятки мегаватт. К примеру, один из крупных маркетплейсов планирует реализацию объекта мощностью около 80 МВт. Для сравнения – обычный «сухой» склад класса А сопоставимой площади может эффективно функционировать при мощности электрической сети до 2 МВт».

Спецификой всех ЦОД являются именно требования к питающим мощностям, а также удаленность от жилых объектов в связи с уровнем шума. Кроме того, немаловажными факторами являются доступность объекта для обслуживающего инженерного персонала, а также удаленность от объектов, с которых передаются данные, ведь она определяет затраты на оптоволоконные сети.

Между тем перед строительством ЦОДов нужно учесть массу нюансов, отметил на конференции «Склады с Коммерсантом» управляющий партнер «ЦОД эксперт» Дмитрий Шаров. Очень важна локация – ЦОД должен быть не слишком далеко от столицы или других самых крупных городов. Размещение ЦОДа, например, в дальнем регионе даже с очень дешевой электроэнергией пока неоправданно, так как затраты на оборудование для быстрой передачи данных будут очень высоки, а локальный спрос на такие помещения там невелик.

Также, по его словам, не стоит строить ЦОДы с расчетом на развитие ИИ и повышение в связи с этим спроса. Строительство занимает минимум три года, а технологии в области ИИ за это время уйдут далеко вперед, так что к окончанию строительства, скорее всего, будут востребованы ЦОДы с уже другими техническими характеристиками.

Мощность всех ЦОДов России сейчас оценивается примерно в 1000 мегаватт, рассказал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Проектируется еще на 2-3 тысячи. В США, для сравнения, общая мощность – около 20 тысяч и проектируется еще на 30 тысяч. Растут и потребности в мощностях – если сейчас на стойку в существующих ЦОДах приходится по 6-7 киловатт, то уже есть оборудование, где требуется по 10-15 кВт, а в Китае – на 30-50.

Дмитрий Шаров отмечает отложенный спрос на ЦОДы в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Ростове-на-Дону. В регионах ЦОДы будут развиваться точечно, считает Белоус. Основной спрос будет формироваться со стороны корпоративных игроков, в том числе с фокусом на Сибирь.