Фонд «Институт экономики города» 12 ноября отметил свое 30-летие масштабной конференцией «Города для жизни». Сегодня Институт – один из немногих аналитических центов, чьи разработки, аналитика, нормативные документы вызывают доверие и используются на самом высоком уровне.

Фонд «Институт экономики города» за 30 лет своей работы оказался причастным ко всем ключевым точкам развития градостроительной отрасли России – начиная с нормативной базы жилищной политики и приватизации и заканчивая стандартами долгосрочного ипотечного кредитования и внедрения рыночных отношений в жилищный рынок и ЖКХ. Многим тогда это представлялось абсурдом, но при участии института была создана нормативная база ипотечного кредитования, и сегодня это стало частью жизни и рынка.

Затем был пакет законов в области строительства жилья, Жилищный и Градостроительный Кодексы, аналитика по доступности жилья – не всегда подтверждающая благие презентации органов власти. Сегодня в качестве актуальных тем Фонд называет развитие института арендного жилья, нормативное регулирование городских агломераций и устойчивое развитие городов.

Обо всех этих этапах большого пути Фонда напомнили гости Конференции, а также вице-премьер Марат Хуснуллин и председатель Общественного совета Минстроя России Сергей Степашин, приславшие приветствия и поздравления Фонду.

Деловая часть Конференции открылась докладом генерального директора Фонда, директора Направления «Муниципальное экономическое развитие» Фонда Александра Пузанова «Жилищный бюджет: динамика, структура, перспективы». Эксперты Фонда проанализировали расходы бюджетов всех уровней, чтобы понять, сколько именно и на какие статьи расходуются бюджетные средства – а это, в свою очередь, показывает приоритеты государственной жилищной политики, как и то, насколько они соответствуют декларациям, заложенным в стратегических документах. Работа шла с данными 2023 года, поскольку за 2024 год к началу работы полной достоверной статистики еще не было.

Анализ расходов шел по следующим направлениям:

• расходы на жилищное строительство и строительство сопутствующей этому жилью инфраструктуры;
• расходы на социальную поддержку граждан при приобретении жилья
• расходы на капремонт многоквартирных домов
• социальная поддержка на оплату услуг ЖКХ.

Общий объем расходов по всем этим статьям бюджетов всех уровней в 2023 году составил чуть больше 4 трлн рублей, причем расходы распределились следующим образом: 50 % – поддержка граждан при покупке жилья, 20 % – поддержка при оплате жилья и услуг ЖКХ, 21 % – расходы на строительство жилья и социальной инфраструктуры, 7 % – поддержка проектов в ЖКХ. Из федерального бюджета на жилищные расходы ушло 1,36 трлн рулей, из региональных бюджетов – 430 млрд, местных бюджетов – 187 млрд рублей. Основная составляющая – поддержка ипотечных программ и компенсация процентов по льготной ипотеке, в 2026 году расходы федерального бюджета по этой статье вырастут до 1,5 трлн рублей из-за взрывного роста ипотечного кредитования в предыдущие годы. С 2017 года расходы федерального бюджета на жилищную сферу выросли с 570 млрд рублей до 1, 36 трлн рублей, больше всего выросли расходы на обеспечение жильем военнослужащих и сотрудников МВД, а вот на молодые семьи и семьи молодых ученых эти расходы упали.

Если говорить про бюджеты всех уровней, то сейчас 72 % денег тратится на поддержку нового жилищного строительства в части стимулирования спроса и 27 % – на текущее жилье. Отдельные категории граждан и малоимущие получают только 1 % от федеральных денег, что противоречит положениям о социальном государстве. И, конечно, существенно упала поддержка застройщиков – т.е. поддержка предложения на рынке. В условиях затоваривания жилищного рынка это пока не очень ощущается, но в дальнейшем может привести к сокращению предложения и росту цен на жилье.

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин достаточно оптимистично смотрит на все, что происходит в жилищной сфере, тем более, что удается удерживать ввод жилья на уровне 100 млн кв.м. в год. В 2025 году будет сдано около 100-102 млн кв.м. жилья, в стройке находится еще 120 млн кв.м. жилой площади, но однако идет торможение вывода новых проектов на стройплощадку. При этом расходы федерального бюджета на компенсацию процентных ставок по льготной ипотеке в 2026 году могут достигнуть 2 трлн рублей при действующей ставке ЦБ – огромная нагрузка на бюджет.

Конечно, хотелось бы развивать арендное жилье некоммерческого использования, для этого создана вся нормативная база, но пока нет длинных недорогих денег, это сделать сложно. Для поддержки застройщиков Минстрой России запустил программу по субсидированию низкомаржинальных проектов в регионах с условием ввести дома в эксплуатацию в 2026 году – чтобы все нынешние стройки были завершены.

Если же говорить о себестоимости жилья, то здесь застройщики все больше тратят на обслуживание кредитов, страховок и т.д. – эта часть составляет уже до 35-40 %. При этом благодаря проектному финансированию и счетам эскроу реальная ставка по кредитам для компаний составляет 10,2 %, а отнюдь не рыночные 21-22 %.

И еще несколько интересных цифр привел в своем докладе руководитель Аналитического центра ПАО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, система финансирования строительства жилья, созданная в России, – уникальная и лучшая в мире. Проектное финансирование позволяет удерживать низкие ставки (10 %) и защищает граждан от недобросовестных застройщиков. Ипотека стала самым значимым механизмом улучшения жилищных условий, и на сегодня ипотечный портфель банков составляет 23 трлн рублей.

До реформы эскроу было более 200 тысяч обманутых дольщиков, 10 % жилья вообще не вводилось, люди оставались без жилья и денег. Сейчас проблема решена, граждане стали больше доверять первичному рынку жилья. С 2017 г. на 50 % сократилось количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (с 70 % до 39 %), 33 млн семей в той или иной степени улучшили свои жилищные условия. Однако рост ипотечных ставок и стоимости жилья привел к тому, что сегодня 35 % семей с детьми, у которых есть необходимость в улучшении жилищных условий, не видят рыночных возможностей это сделать.

Для этих семей нужно развивать некоммерческую аренду, но источников финансирования для этого почти нет. Деньги федерального бюджета идут на компенсацию ставки по льготной ипотеке. Но если ставка ЦБ снизится, то часть высвободившихся средств можно было бы направить на программы по строительству арендного жилья, тем более, что некоторый опыт есть – например, в Санкт-Петербурге построено уже 8 таких многоквартирных домов, которые город предоставляет нуждающимся в улучшении жилищных условий горожанам.

Собственно, именно развитие рынка жилья во всех его аспектах всегда было одной из главных задач Института экономики города – и обсуждение показало, что работы хватит еще, минимум, на 30 лет.

Лариса Поршнева