В рамках еженедельной онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды 24 июля эксперты обсудили ключевые изменения стратегий застройщиков на рынке земли. Участники констатировали двукратное падение инвестиционной активности и более избирательный подход при покупке земельных активов.

Представители ЕРЗ.РФ, IBC Real Estate, DOGMA и Железно отметили увеличение популярности партнерских схем с землевладельцами в регионах, прекращение практики покупки земли впрок и повышенный спрос на участки с готовой разрешительной документацией.

При этом компании значительно ужесточили критерии отбора площадок.

Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ:

– Маркетплейс земли – платформа ЕРЗ.РФ для застройщиков по подбору участков – стабилизировался на уровне 1,8 тыс. лотов по всей России. Данные собираются как от девелоперов, так и из открытых источников. По географии предложения лидируют Московская область (251 лот), Краснодарский край (106 лотов) и Ленинградская область (102 лота). Москва занимает четвертое место с 85 лотами, опережая Санкт-Петербург (82 лота).

Большинство выставленных участков уже имеют назначение для многоквартирного строительства, что упрощает процедуры для застройщиков. Порядка 500 застройщиков работают с маркетплейсом, из ТОП-100 им пользуются 95 девелоперов. Это 60 % рынка. Остальные 40 % либо имеют земельный банк на годы вперед, либо завершают проекты и прекращают бизнес.

Дмитрий Шелковский, руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate:

– Объем транзакций с земельными активами под жилые проекты в России в первом полугодии 2025 года сократился на 51 % год к году, до 73 млрд руб. Наиболее востребованный у девелоперов продукт – площадки с оформленной исходно-разрешительной документацией в развитых востребованных локациях.

Несмотря на снижение вложений в сегмент, и московские, и региональные застройщики воспринимают нынешнюю ситуацию как окно возможностей.

Основная тенденция, которая сейчас присутствует на рынке, – это коллаборация застройщиков и землевладельцев. В условиях заградительной ключевой ставки партнерство остается единственно доступным вариантом для части игроков.

Никита Зотов, директор по развитию DOGMA:

– Даже работая в самой большой стране мира, мы констатируем, что качественные девелоперские площадки остаются конечным ресурсом. Хорошие участки быстро раскупаются, найти новые становится все сложнее. В связи с этим снижать активность их поиска даже в кризисные времена нелогично.

DOGMA усиливает фокус на финансовых показателях и детально подходит к комплексной проверке площадок: каждый негативный момент может серьезно повлиять на экономику проекта. В условиях дорогих кредитов мы разрабатываем альтернативные структуры сделок: партнерские схемы, доли в прибыли и квадратных метрах. Стараемся покупать участки с готовой разрешительной документацией, чтобы не нести дополнительные риски, в том числе в части изменений градостроительной политики.

Ирина Лузянина, директор по развитию земельного банка и Железно:

– Мы все чаще выбираем партнерские схемы, используем аренду, аукционы. Это позволяет контролировать участок без принятия на себя полной финансовой нагрузки по его приобретению. В качестве приоритетных направлений развития земельного банка компания определила механизм КРТ и совместные проекты – как с землевладельцами, так и с другими девелоперами.

В столичных регионах и в Сочи землевладельцы и девелоперы практически в 100 % случаев не готовы на партнерские схемы. Во всех остальных городах (а это достаточно большой пул) мы сегодня активно ведем переговоры с представителями более 20 региональных рынков – и в 80 % случаев землевладельцы готовы идти на партнерские схемы взаимоотношений.

По результатам опросов, проведенных среди подписчиков телеграм-канала ЕРЗ.РФ НОВОСТИ, большинство участников рынка (30 %) оценивают падение земельного рынка для многоквартирного строительства в 2–5 раз. При этом равные доли респондентов (по 37 %) отдают предпочтение покупке участков с ТЭП и РНС, тогда как участки без ТЭП выбирают лишь 26 %.

Что касается ожиданий массового выброса в 2025–2026 годах земельных участков от девелоперов, находящихся в сложном положении, то 71 % опрошенных считают такой сценарий вероятным (31 % – «да», 40 % – «скорее да»).