Комплексное развитие территорий на сегодня – единственный механизм, который позволяет массово сносить ветхое и аварийное жилье, осваивать заброшенные промзоны, ликвидировать пустующие развалины и в целом строить «новый город» в старом городе – с новыми социальными объектами, инфраструктурой и тысячами новых квартир. Но и проблем на этом пути тоже много.

На заседании Комиссии Общественного света Минстроя России в сфере градостроительной деятельности и комплексного развития территорий под председательством Татьяны Тихоновой 3 июня участники и эксперты обсудили первые итоги работы, региональный опыт и перспективы развития механизма комплексного развития территорий (КРТ).

Отметим, что на сегодня КРТ остается одним из немногих, если не единственным механизмом, который позволяет обновлять ветшающие города, массово сносить ветхое, аварийное и старое индивидуальное жилье, а также вовлекать в застройку земли давно закрывшихся предприятий. Для того, что выделение земельных участков под КРТ, а также все согласующие процедуры, а затем и стройка шли максимально оперативно, полномочия на данном направлении законодательно были изъяты у муниципалитетов и переданы на региональный уровень.

В целом механизм КРТ медленно, но развивается. Директор Департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич отметила, что градостроительный потенциал территорий под КРТ по сравнению с прошлым годом вырос еще на 14 тыс. га. А в активной стадии реализации находятся 977 территорий площадью 21,5 тыс. га. Там могут построить 155 млн кв. м недвижимости. Мария Синичич подчеркнула, что сегодня изменился взгляд государства на развитие населенных пунктов. Впервые вся статистика собирается не только по регионам, но и по конкретным населенным пунктам. Это позволяет узнать истинное положение дел на местах. Это тем более важно, что платежеспособный спрос населения на жилье падает, особенно в регионах, а проект КРТ, каким бы социально ориентированным он не был, все равно должен принести прибыль застройщику. Соответственно, необходимо понимать, сколько и какого жилья по КРТ удастся реализовать в городе или регионе.

На этом фоне интересен, но в то же время вызывает вопросы опыт Кемерово, где строится 12 новых микрорайонов по КРТ – это 258 МКД, что составляет 1.6 млн кв м, 4 школы, 16 детских садов плюс Дворец искусств и линейный парк. Внебюджетные инвестиции составили более 220 млрд рублей. Об этом первый замглавы города Кемерово Василий Мельник. Однако сейчас Кузбасс переживает не самые легкие времена – угольные предприятия терпят убытки и, соответственно, платежеспособная база сокращается. При этом доля нераспроданного нового жилья в Кемеровской области составляет около 40 %. Может ли это каким-то образом отразиться на новостройках в рамках КРТ? Заместителю мэра этот вопрос задан не был.

Тему продолжил руководитель направления КРТ, масштабных инвестиционных проектов Glorax Станислав Шульженко – его выступление касалось мер, нацеленных на улучшение практик комплексного развития территорий. Среди них – установление льготных ставок при выкупе земельных участков и при аренде земельных участков при КРТ, реализации МИП при строительстве социальных объектов и объектов обеспечения жизнедеятельности. Также необходимо установление дополнительных критериев МИП, соблюдения любого из которых достаточно для предоставления участка без торгов: разработка и передача проектно-сметной документации, создание отдельных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, изменение Генплана и ПЗЗ города при заключении договора о КРТ и т. д.

На самом деле, региональные «инициативы» в части требований к застройщикам – участникам КРТ давно нуждаются в унификации: по оценкам экспертов, сегодня подготовительный период до начала проектирования у застройщика может занять от года до полутора лет, поскольку регионы наплодили огромное количество согласительных процедур. Кроме того, необходимо максимально четко прописать права собственников жилья, которое сносится по программам КРТ – компенсации, которая выплачивается собственнику, по нынешним рыночным ценам не хватает не то что на аналогичное, но даже на гораздо меньшее жилье. Но эту тему члены комиссии в своем обсуждении не затронули.