В мае, сообщает ДОМ.РФ, застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья. Это на 37 % меньше, чем в апреле, и на 28 % меньше, чем в мае 2024 года.

«Для мая такой объем запусков стал минимальным за последние 5 лет, – говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. – Рынок находится в ситуации охлаждения спроса. Девелоперы пытаются продавать квартиры за счет распространения механизма рассрочек, но уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение».

Последствия активного использования рассрочек уже заметны, отмечает он: снижаются поступления средств на счета эскроу. А это приводит к удорожанию кредитов для застройщиков (процент по ним тем ниже, чем больше средств лежит на эскроу). В пессимистичном сценарии, говорит Гольдберг, объем нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв. м. по итогам всего года. Это, считает он, приведет к сокращению предложения начиная с 2027 года и росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса.

Снижение строительной активности с начала года отмечено в 53 регионах, в том числе в семи из десяти крупнейших по портфелю строящегося жилья – на 21 %. Так, в Ростовской области количество новых ЖК упало на 59 % по сравнению с прошлым годом, в Москве – на 42 %, в Краснодарском крае – на 38 %. В остальных регионах объем выхода новых проектов сократился немного меньше – на 19 %.

Сокращение вывода новых проектов на рынок связано со снижением уровня покупательской способности населения, поясняет сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский. Те застройщики, которые все-таки заявляют о старте, делают это по причине дорогого проектного финансирования и повышенных обязательств перед банком. В таких условиях нужно либо выводить проект на рынок, либо закрывать уже полученный кредит за счет капитала компании. «Убежден, что в ближайшее время в сложившихся экономических условиях на рынке будут появляться именно такие проекты. В результате тенденция на сокращение объема нового предложения продолжится, что, в свою очередь, подтолкнет цены на жилье вверх», – говорит он.

Пока рынок не сильно ощущает падение объемов новых проектов, так как спрос относительно низкий, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Кроме того, есть временный избыток предложения за счет рынка нераспроданного жилья, который в 2025 году достиг уровня 69 %, в абсолютном выражении – 79 млн кв. м. То есть фактически продаются только три новые квартиры из десяти. А без получения средств за реализованные проекты сложно инициировать новые и заканчивать действующие. «Сейчас созданы все предпосылки для дефицита жилья уже через несколько лет. Рынок почувствует это, когда ключевая ставка будет снижена, а рыночная ипотека вернется к адекватным ставкам, до 10 % годовых. Тогда спрос будет обеспечен относительно недорогими деньгами, но ввиду высокого спроса и низкого предложения стоимость квадратного метра взлетит на 15-25 % относительно текущих в зависимости от региона, локации и класса жилья», – считает Тумин.

Сейчас рынок живет в ожидании снижения ключевой ставки, благодаря чему, как надеются многие участники рынка, на фоне падения доходности депозитов огромные сбережения населения потекут в недвижимость, где сформируется дефицит предложения за счет замедления вывода новых проектов застройщиками, и цены снова взлетят вверх, говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Однако снижение ставки ЦБ может оказаться очень медленным. Одно из следствий этого – все еще высокая ключевая ставка не позволит выгодно перекредитоваться тем, кто уже приобрел, а по сути лишь зарезервировал квартиру по формуле «купи сегодня – плати завтра»: с помощью рассрочек, субсидированной или траншевой ипотеки. В результате может оказаться, что существенная часть уже «купленных» квартир вернется на рынок и сформирует вовсе не дефицит а, напротив, затоваривание, отмечает Репченко. Так что, по его мнению, есть шанс, что, несмотря на снижение новых запусков, цены, напротив, могут развернуться вниз.