Все новости

Новый стандарт Минстроя России вступил в противоречие с действующими требованиями

Минстрой России подготовил серьезный документ – Стандарт комплексного развития территорий (порядка трех тысяч страниц). Документ пока является, по сути, рекомендательным, поскольку на официальном уровне он не утвержден.

При этом, если Стандарт все-таки утвердят (обещали сделать это на уровне распоряжения Правительства России), то он, похоже, рекомендуемым и останется, так как для реализации многих заложенных в него подходов необходимо вносить поправки в целый ряд нормативных актов, регламентирующих отношения в сфере градостроительства – по крайней мере, в федеральные Своды правил, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), региональные и местные нормативы градостроительного проектирования городских округов и городских и сельских поселений Российской Федерации. Да и Градостроительный кодекс России придется уточнять, не говоря уже о смежном законодательстве, регулирующем вопросы земельные, жилищные, регистрационные, инфраструктурного обеспечения строительства и другие.

Понятно, что разработчики от этого всего абстрагировались и посчитали решение подобных вопросов не своей задачей, но без решения этих вопросов даже вполне добротный методологический материал в настоящее время в нашей стране мало чего стоит. Сформированы конечные цели без механизмов реализации, поэтому не стоит Стандарт переоценивать и надеяться, что он сам по себе обеспечит какое-то решение имеющихся проблем в отрасли.

Кстати, можно было бы в составе Стандарта (шесть книг, четыре каталога!) обеспечить подготовку и еще одного тома, в котором содержалась бы информация, какие необходимо внести изменения в имеющиеся законодательные и нормативные акты или их конкретные части в целях успешной реализации положений Стандарта.

 Министр строительства России Владимир Якушев, когда делает заявления, что требования Стандарта станут обязательными до конца 2021 года, или лукавит, или не понимает, что это – невозможно, так как невозможно за год подработать все обозначенные выше моменты, здесь хорошей работы – на пятилетку. И то, что 80 процентов положений можно применять уже сейчас – неправда. И то, что многие застройщики в настоящее время готовы применять Стандарт на добровольной основе, не соответствует действительности. Никто из соответствующих регулирующих и контрольных органов не утвердит проект планировки, не выдаст ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проекта, разрешение на строительство, не осуществит необходимые действия по госрегистрации недвижимости, если проектные продукты выполнены на основании положений Стандарта, но противоречат существующим законодательным и нормативным актам!

Стандарт Градкодексу не указ!

Попробую пояснить все сказанное выше на конкретных примерах. Стандарт ведь задумывался как документ, призванный обеспечить одновременно две важнейшие задачи: эффективность государственной градостроительной политики и право граждан на комфортность проживания и благоприятную среду обитания. Здесь мы будем говорить о «государственной» составляющей.

Предположим, что застройщик решил при подготовке проекта планировки применить ряд положений Стандарта. Скажите, как можно заставить застройщика предусматривать в проектных продуктах размещение квартир с жилищной обеспеченностью 30-35 квадратных метров на человека? При этом застройщик посчитал, что платежеспособный спрос населения призывает его строить квартиры площадью в полтора раза меньше.

Далее – технические вопросы. Согласно утвержденных ПЗЗ, территория под застройку, например, находится в территориальной зоне среднеэтажной жилой застройки (обычно это Ж2), и на нее распространяется требование соблюдать установленные в этом же ПЗЗ определенные градостроительные регламенты. Сравним «правила игры», заложенные в ПЗЗ, с «правилами игры», заложенными в Стандарте. Так, высокоплотная застройка с точки зрения и государства, и застройщика – это хорошо. Но как это в настоящее время реализовать? Плотность застройки в ПЗЗ – 40-50%, значит, 60-70%, как в Стандарте, не пройдет. То же самое с отступами от границ земельных участков, в Стандарте требования к их величине меньше. Здания-акценты застройщику не разместить, этажность по ПЗЗ не позволяет, а они в Стандарте – высотой до 12 этажей и не менее 20% от площади застройки.

Следующий момент: Стандарт призывает разграничить дворовые пространства и территории общего пользования. То есть из компактного теперь двора без машин куда-то «за угол» должны уйти стояночные машино-места, да и, очевидно, площадки для отдыха, детские городки, точки сбора коммунальных отходов. Здесь налицо несоответствие действующим градостроительным нормам – все это сегодня нужно предусматривать при размещении конкретного жилого дома, причем в большинстве случаев на сформированном для размещения этого дома земельном участке. Площадки для отдыха и детские городки могут быть в близлежащем парке? Так этого нет в большинстве случаев. Машино-места разместить вдоль близлежащих улиц? А земельные вопросы для их размещения при защите проектов как решать?

И вот еще что интересно – сейчас вся эта дворовая инфраструктура обслуживается за счет жителей, а кто будет финансировать такое обслуживание за пределами дворовых пространств? А для населения это будет бесплатно? А оплачивать содержание жилья они теперь будут в меньшем объеме, раз подобных статей расходов теперь не будет? Ответа на эти вопросы Стандарт не дает. А еще в среднеэтажной застройке присутствуют блокированные жилые дома, для которых законодатель установил, что каждая блок-секция имеет отдельный земельный участок. Эту норму, естественно, нужно обязательно учитывать при разработке проектных продуктов, но Стандарт говорит о том, что подобные дома могут иметь общий двор. Подход заслуживает внимания, но противоречит закону.

На урок физкультуры – в соседний спорткомплекс

Теперь поговорим про школы и детские сады. Требования к размеру площади земельных участков для их размещения предлагается значительно уменьшить (на 20-30%). В Стандарте имеются предложения по методологии расчета вместимости и площади земельного участка для подобных объектов. В любом случае, до внесения соответствующих изменений в градостроительные нормы застройщик школы и детсады по новой методологии не разместит. Земельные участки под размещение школ можно и еще значительно уменьшить – еще в полтора раза. Этого можно достичь, по мнению разработчиков Стандарта, если вынести часть функций за пределы школы – пусть школьники пользуются рядом услуг, размещенных в жилой и многофункциональной застройке. Речь идет о находящихся поблизости спортивных сооружениях, библиотеках, столовых, различных досуговых кружках. При этом определенные помещения в школе – актовый зал, спортзал, мастерские – могут также использоваться населением близлежащих районов. Но в проект такие расчеты сегодня не вставишь, никто не поймет.

Ну и про иной соцкультбыт. В Стандарте отмечено, что нецелесообразно устанавливать требования к конкретному набору функционала общественно-деловой инфраструктуры, т.к. в конечном счете это решает рынок. Но подобные требования, а это показатели минимальной обеспеченности территории и территориальной доступности услуг для населения, устанавливаются федеральными, региональными и местными градостроительными нормами в зависимости от значения объекта. Вывод тот же – создавать проектные продукты на основании подобных положений Стандарта в настоящее время нельзя.

Первые этажи жилых домов должны теперь быть заняты стрит-ритейлом и другой общественно-деловой инфраструктурой, причем размещается она практически непрерывным фронтом вдоль лицевых фасадов зданий. Здесь опять-таки нужно обращаться к наполнению ПЗЗ и смотреть, весь ли такой функционал учтен видами разрешенного использования. Думаю, что для внедрения подобной системы будет необходима и адаптация под нее существующих сегодня градостроительных и иных (противопожарных, санитарных) норм, нужно ведь уточнять подходы к техническим и технологическим требованиям для ограждающих конструкций, схемам доставки и разгрузки товаров, сбора коммунальных отходов и т.п.

Можно констатировать, что в Стандарте прописаны принципиально новые и чисто европейские подходы. Налицо стремление государства экономить, что вполне понятно и подтверждается мировым опытом. Приемлемо ли это для России? Как воспримет эти новации наше «постсоветское» население? И как долго Стандарт будет рекомендательным? Все это мы увидим в ближайшее время.

Андрей Гранько, кандидат наук, Почетный строитель России, г. Ярославль.

Источник:    http://ancb.ru/publication/read/...


Комментарии

Что бы оставить комментарий, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите на сайт.