Минстрой России в письме от 10.03.2019 №8127-ОО/04 разъяснил, что застройщик, который сдает многоквартирный дом (МКД) в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) о предоставлении коммунальных услуг (КУ). Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ РСО и региональные операторы ТКО предоставляют потребителям коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях. Первый — если такое решение принято на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД. Второй — если РСО или регоператор отказались от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

При этом задолженность УО перед поставщиком КУ должна быть равна или превышать среднюю сумму, начисленную за два расчетных периода. Следовательно, чтобы заключить прямой договор с РСО в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников.

Напомним, что закон 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с РСО, вступил в силу 3 апреля 2018 года. Он был принят, чтобы сократить задолженность УО и ТСЖ перед РСО.

После принятия этого закона МКД стали автоматически переводить на прямые договоры, если у УО или ТСЖ накапливался долг, превышающий среднюю сумму за два расчетных периода.

Активно переходить на прямые отношения с РСО стали и сами собственники. Например, по данным портала РосКвартал, к декабрю 2018 года в Белгородской области платить напрямую поставщикам ресурсов решили 100% получателей коммунальных услуг.

По просьбе портала ЕРЗ разъяснительное письмо Минстроя прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий Гордеев.

«Своим письмом Минстрой РФ подчеркивает, что застройщик не может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, — отмечает эксперт. — И это правильно! Устоявшееся понятие «прямые договоры» означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО.

Договоры между РСО и УО или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми. Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит УО, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления МКД.

А договоры ресурсоснабжения, заключенные между застройщиком и РСО, это «непрямые» договоры. Но здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать с РСО договоры о приобретении ресурсов, необходимых для предоставления КУ и для содержания общего имущества в МКД? Нет! Никогда! Ведь 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им УО, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с РСО будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с УО, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с РСО как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке. На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

При этом нужно пояснить, что в вопросе, на который отвечает Минстрой в своем письме от 10 марта 2019 г. №8127-ОО/04, застройщик на момент до передачи помещения в новостройке необоснованно назван «единственным собственником». До передачи застройщиком (после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию) дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик прав собственности на помещения в доме не получает. Ведь он свои права собственности на все помещения в новостройке не регистрирует!

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с РСО в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Это мой ответ на первый вопрос, содержащийся в письме Минстроя.

Второй вопрос заключается в том, может ли застройщик после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до передачи дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту не заключать никаких договоров с РСО? Мой ответ — да.

Но не потому, что он может ждать проведения открытого конкурса. А потому, что пока, в силу вышеуказанной ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ:

1) собственниками помещений не выбран способ непосредственного управления МКД;

2) выбранный способ управления не реализован;

3) в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и УО, ТСЖ, ЖСК в силу федерального закона заключают прямые договоры (договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками помещений, дольщиками.

Такие прямые договоры считаются заключенными на неопределенный срок одновременно со всеми собственниками помещений и (или) дольщиками на условиях типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

А что в этой ситуации делать застройщику? Он должен не ждать «у моря погоды», а привлекать УО для управления домом-новостройкой. Однако и эта привлеченная УО также не может заключать с РСО и региональным оператором по ТКО договоры о приобретении коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО.

По понятным причинам и первый, и второй вопросы, на которые Минстрой дает свои ответы в рассматриваемом письме, не связаны с волеизъявлением собственников помещений в МКД или РСО в случаях, указанных в п.п. 1—3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Поэтому я бы в качестве аргументов не приводил бы ссылки на часть 1 этой статьи.

Но, безусловно, вопросы заданы сложные, и, несмотря на то, что на днях исполняется ровно год, как действуют нормы статьи 157.2 ЖК РФ о прямых договорах, в их применении еще существует много подводных камней», — резюмирует эксперт.