В Международном мультимедийном пресс-центре МИА «Россия сегодня» 12 сентября состоялся круглый стол на тему «Москва или регионы: баланс выгод и потерь в гонке за эскроу в сфере недвижимости», организованный Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА).

 

Cпикерами круглого стола выступили:

Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).

Кирилл Гришанов, член правления банка «Российский капитал», управляющий директор АО «ДОМ.РФ».

Денис Ковриженко, исполнительный директор Управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка России.

Евгений Романенко, финансовый директор  компании «Талан».

Дмитрий Назаров, начальник департамента девелопмента ООО «РГ-Девелопмент».

Иван Романов, управляющий директор АО «ЛСР. Недвижимость-М».

Виталий Разуваев, коммерческий  директор «Сити–XXI век».

   

Открывая круглый стол, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото) напомнил, что с 1 июля  2019 года в Российской Федерации вводится запрет на привлечение застройщиками в жилищное строительство средств дольщиков иным способом, кроме как через счета эскроу. Этот запрет будет касаться только вновь выводимых в продажу многоквартирных домов. В среднем в России ежедневно начинается привлечение средств дольщиков в 20 многоквартирных домах с совокупным количеством квартир около 3500. Такой объем с 1 июля 2019 года ежедневно будет прирастать для покрытия обслуживанием через счета эскроу. Соответственно перед банками и застройщиками стоит задача в максимально короткие сроки отработать новую технологию. 

  

  

Кирилл Гришанов (на фото), член правления банка «Российский капитал», управляющий директор АО «ДОМ.РФ», сообщил присутствующим о большом интересе застройщиков к работе по новым условиям. Общий объем заявок застройщиков на проектное финансирование и связанное с ним банковское сопровождение только в банке «Российский капитал» превышает  130 млрд руб. Банком Российский капитал» уже отработаны все технологические вопросы. Не давно заключен первый договор использования счета эскроу. В настоящее время завершается разработка модели гарантий АО «ДОМ.РФ» по проектному финансированию, которая позволит банкам использовать стандартные подходы к этому инструменту.

      

     

Денис Ковриженко (на фото), исполнительный директор Управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка России, рассказал о высокой степени готовности Сбербанка к работе по схеме счетов эскроу. В настоящее время только один застройщик перешел к массовому применению этой технологии, еще несколько застройщиков открыли первые счета. Активные переговоры ведутся с несколькими десятками застройщиков. До конца года следует ожидать, что многие из них начнут пробовать новую технологию.

    

   

Евгений Романенко (на фото), финансовый директор  компании «Талан», раскрыл детали пилотного проекта застройщика по внедрению счетов эскроу. Проект реализуется совместно со Сбербанком при продаже новостроек в ЖК «Счастье» в городе Пермь. За короткий срок реализации проекта заключено более 80 договоров, привлечено на счета эскроу около 250 миллионов рублей. При этом застройщик пока не воспользовался проектным финансированием. 

   

    

Докладчик отметил, что технология взаимодействия с банком отрабатывается достаточно быстро. Например, сначала на открытие каждого счета эскроу дольщики тратили около 4-х часов. Со стороны Сбербанка пилотный проект курирует целая группа высококлассных специалистов, которые быстро реагируют на все возникающие узкие места. Конечно, увеличились расходы застройщика на оплату услуг банка. В результате проект может оказаться бесприбыльным. В целом дополнительные затраты по проекту сейчас оцениваются в 3,5 - 4,5% от бюджета проекта. Однако в настоящее время ведутся активные переговоры с банком о снижении процентной ставки по проектному финансированию в связи с опережающими поступлениями средств на счета эскроу. В случае достижения согласия между застройщиком и банком прибыль по проекту должна составить 30 млн руб. К безусловным преимуществам новой технологии девелопер отнес освобождение от отчислений в компенсационный фонд дольщиков. На этом экономится 1,2% от выручки по продажам. 

По мнению Евгения Романенко, впереди предстоит совершенствование системы строительной экспертизы, которую проводит банк при проектном финансировании. Эта процедура должна стать более гибкой. Необходимо также решить вопрос с оплатой процентов по кредитам, данным застройщику по проектному финансированию. Сейчас застройщику пришлось купить облигации Сбербанка, которые выступили гарантией оплаты таких процентов. 

Евгений Романенко объявил о готовности публиковать в режиме он-лайн «внутреннюю кухню» реализации проекта, в том числе раскрыть финансовую сторону для изучения другими застройщиками. Для такой публикации Сбербанк предоставляет свой сайт «Домклик».

Дмитрий Назаров (на фото), начальник департамента девелопмента ООО «РГ-Девелопмент», отметил в качестве сдерживающего фактора внедрения счетов эскроу застройщиками Москвы наличие гарантий возврата вкладчикам банка при его банкротстве только в отношении 10 млн руб. Для Москвы это недостаточно. Люди оказываются все равно незащищенными.

    

     

Иван Романов, управляющий директор АО «ЛСР. Недвижимость-М» сообщил о немецком опыте опыте внедрения счетов эскороу, которому более 20 лет. Отменил наличие значительного объема одинаковых подходов в российском и немецком законодательстве. Однако в Германии уровень банковского контроля существенно ниже, чем предусмотрено нововведениями в России, при этом полностью отсутствует такое явление, как обманутые дольщики. 

    

   

Виталий Разуваев (на фото), коммерческий  директор «Сити–XXI век» высказал мнение о том, что для успешного внедрения счетов эскроу и проектного финансирования нужны стандарты правил. Для банков и для застройщиков. Наличие таких стандартов позволит существенно ускорить переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Участники круглого стола отметили, что именно такие стандарты сейчас разрабатывает АО «ДОМ.РФ» в рамках программы гарантий по проектному финансированию.