Анализируя состояние первичного рынка недвижимости Новой Москвы в 2017 году, необходимо отметить две важные тенденции. С одной стороны, уровень покупательской активности побил новый рекорд: в сравнении с 2016 годом количество сделок выросло в 1,6 раза. С другой стороны, впервые за последние три года средняя стоимость квадратного метра опустилась ниже 100 тыс. рублей и составила 99 475 рублей за метр (-5,2%). За последние пять лет это стало самым заметным падением. Причина — поступление в продажу значительного объема предложения по ценам ниже среднерыночных.

Первичный рынок недвижимости Новой Москвы в целом характеризуется «ценовыми качелями», несвойственными «старой» Москве. Наибольший рост цен на первичном рынке Новой Москвы был отмечен в 2014 году, что было связано с ажиотажным спросом на фоне обесценения рубля. В 2015-2016 годах в Новой Москве наблюдалась практически полная ценовая стагнация. В кризисном 2015 году застройщики очень осторожно пересматривали цены, опасаясь оттока покупателей в «старую» Москву, где на тот момент стали появляться первые бюджетные студии. В 2016 году девелоперы Новой Москвы вели более агрессивную ценовую политику. Однако рост цен был нивелирован выходом новых проектов и очередей с меньшим бюджетом покупки. В 2017 году эта тенденция набрала обороты. Активный выход новостроек на начальной стадии строительной готовности снова снизил цены по рынку.

Активный вывод новых корпусов привел к росту объема предложения с января по июнь 2017 года на 15%. Во второй половине года произошло сокращение показателя на 13%, что обусловлено высокими продажами, а также снятием с экспозиции части лотов в ряде комплексов. Таким образом, застройщики пытались управлять спросом, сдерживая темпы реализации. Ведь в некоторых новостройки ТиНАО ежемесячно реализуются более 100 квартир.

Объемы строительства жилья в Новой Москве планомерно увеличиваются. Если в 2012 году было введено 430 тыс. кв. м жилья (во второй половине года, после присоединения), то в 2017 году — 1,4 млн кв. м. При этом наибольший объем ввода был зафиксирован в 2015 году (2 млн кв. м). Небольшое снижение связано с уменьшением девелоперской активности, в частности, не столь активным выводом новых проектов. По прогнозам властей, в 2018 году в Новой Москве планируется ввод в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м жилья.

Тем не менее, доля квартир Новой Москвы в общем объеме жилой недвижимости столицы снижается. В 2015 году этот показатель составил 25% (в шт.), в 2016 году — 26%, в 2017 году — 23%. Причина — в активном выводе на рынок проектов в «старой» Москве, где объем предложения к концу года вырос на 23% (по лотам).

Уровень спроса в 2017 году оказался на 60% выше, чем в прошлом (по количеству сделок). По нашим подсчетам, было заключено порядка 20 тыс. договоров. Реализовано порядка 1 млн кв. м (+53,8%). При этом половина всех подписанных договоров 2017 года пришлась на пять наиболее успешных проектов. Благодаря росту покупательской активности в 2017 году зафиксировано снижение профицита предложения в Новой Москве. В 2016 году объем предложения был выше спроса в 1,9 раза, 2017 году — в 1,6. Для сравнения: в «старой» Москве уровень спроса меньше объема предложения в 2,5 раза. В качестве основных факторов, повлиявших на рост спроса, можно выделить, во-первых, поступление на рынок нового предложения по относительно низким ценам. Во-вторых, повышение привлекательности условий ипотечного кредитования, благодаря чему доля ипотечных сделок в Новой Москве выросла на 8 п.п. (с 39% в 2016 году до 47% в 2017 году). В-третьих, появление новых проектов рядом со станциями метро.

Перспективы развития рынка Новой Москвы будут зависеть от уровня девелоперской активности. Если в старых границах ожидается взрывной рост числа новых проектов, то в ТиНАО застройщики по-прежнему весьма осторожно выводят на рынок новые комплексы. Если на присоединенных территориях сохранится умеренная (по сравнению со «старой» Москвой) девелоперская активность, то по итогам 2018 года мы ожидаем минимального роста средних цен на 2-3%. Если рынок пополнится значительным новым объемом, цены останутся на прежнем уровне. Уровень спроса в 2018 году однозначно вырастет, в первую очередь, за счет доступных кредитов на приобретение жилья. Кроме того, не стоит забывать, что стоимость квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы в полтора раза выше, чем в Новой Москве. Именно привлекательный бюджет покупки является определяющим фактором для многих покупателей и поддерживает стабильный спрос на новостройки ТиНАО.