Все статьи

При всей остроте проблемы жилья, в современном российском обществе, её решение имеет вялотекущий процесс. Построить необходимое количество квадратных метров, для строителей, не проблема, сложнее найти деньги для этого. Странно, но власти не используют всех вариантов решения этой задачи, а применение ипотеки, только усугубляет положение дел.

Опыт стран, находящихся в подобной ситуации, говорит о возможностях, которые в России не используются. Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводить 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 млн кв. м. В реальности же в России бесплатного жилья для "очередников" (не считая представителей армии, ФСБ, МВД и проч.) раздается всего 2 млн кв. м (из них около 25%, или 500 тыс. кв. м, - в Москве). Т.е. примерно в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития Чили.

Известный чилийский архитектор Алехандро Аравена рассказывает, что с окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили, в первую очередь, взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно 7200 долларов, еще 300 долларов должен был добавить бедняк (как считают в правительстве Чили, даже такая небольшая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). На эти 7,5 тыс. дол. должен получиться дом в 36 кв. м. Сам Аравена убежден, что во всем мире и Чили, и Россия воспринимаются как страны второго мира. И вообще архитектор находит много общего у России и стран Латинской Америки. 

Группа Аравены придумала вот что. В первый раз она взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был застраивать сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). И, как рассказал Аравена, за 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый). Аравена вообще на этой лекции часто повторял, что в странах второго мира нормальная площадь для семьи из 3-4 человек - квартира или дом площадью 80кв.м. В его случае, как он сокрушался, не удалось дотянуть до идеала 8 кв. м. И советовал России учесть эту его мелкую погрешность.

Новые поселки решили еще одну проблему. В трущобах ранее процветала наркомания и мелкая преступность, многие не имели работы. Но с приходом туда цивилизации власть взяли женщины. И последний совет Аравены для России был таков: "Влейте средства в социальность, а потом женщины на этом фундаменте наведут порядок".

Мексика. Жилищная программа в Мехико срисована с чилийской для малоимущих. Но, в отличие от Чили, людям не приходится ничего достраивать - как правило, это стандартные домики площадью 50 кв. метров на двоих, 65-метровые - на троих и 80-метровые - на четверых. 40% всего вводимого жилья предоставляется бесплатно, для малоимущих. За 30% новостроек люди доплачивают лишь часть стоимости, из расчета около 300 долларов за метр.

Венесуэла. На месте трущоб Фуэрте Туна в Каракасе возведут 40 тысяч квартир для бедняков - жилье им раздадут бесплатно.  Возведение жилья должно обойтись в 400 млн. долларов (еще столько же уйдет на создание инфраструктуры, дорог и социальных объектов). Несложно подсчитать, что себестоимость строительства 1 квартиры в 40 кв. м (квартиры именно такой площади будут преобладать в Фуэрте Туне) составит 10 тысяч долларов. Или 250 долларов за 1 кв. м. Еще один важный аспект – принципы организации застраиваемой территории. 

Во Франции в апреле ежегодно проводится Всемирный форум девелоперов (MIPIM). Участие в этом мероприятии представителей России с каждым годом все отчетливее выявляет одну тенденцию, касающуюся специфики отношения к земле: главы наших муниципальных образований, проектировщики и застройщики почему-то упорно не обращают внимания на характер местности, плотность ее заселения и потребности людей, которым там предстоит жить. Другими словами, в нашей стране освоение территорий под малоэтажную застройку происходит вне всякой градостроительной политики. Одна из главных причин – отсутствие в составе органов местной власти главных архитекторов-профессионалов. Случаи, когда их место в администрации занимают некомпетентные чиновники – не в счет. В результате – «имеем, что имеем».

Во Франции при планировании малоэтажной застройки на участке, где есть лес, на место будущего поселка приходит биолог. Далее по результатам проведенного им комплексного обследования будет составлен биологический паспорт застраиваемой территории с перечнем всех представителей местной флоры и фауны и это будет документ, с которым обязаны считаться все лица, имеющие отношение к строительству. Кроме того, самое пристальное внимание уделяется рельефу, который с учетом ориентации участка по сторонам света, используется с максимальной пользой для жителей и минимальными затратами на дренаж дорог. Эти и многие другие примеры показывают, как в Европе принято работать с землей, деликатно встраивать «малоэтажку» в конкретную местность, а не застраивать некую абстрагированную территорию, как это до сих пор делают у нас.

Вывод: до тех пор, пока у нас в стране не будет выработана внятная государственная стратегия строительства социального малоэтажного жилья, пока не будут приняты детально проработанные специальные стандарты и нормативы и не начнет реализовываться продуманная градостроительная политика, никаких подвижек в этой сфере ожидать не следует.

В этом опыте нет данных о влиянии развития стройиндустрии и строительства жилья на экономику страны в целом, но несомненно, что этот процесс стимулировал её развитие и создавал необходимый потенциал. Да и наша история знает период массового строительства жилья с развитием стройиндустрии в годы первых пятилеток.

Время не терпит, необходимо принимать решения на Государственном уровне и общими усилиями решать проблему жилья в регионах, что будет стимулировать местную экономику и создавать необходимый потенциал для развития.

Однако без прямого участия государства не обойтись, как не обходились ни в одной стране, решающей проблему жилья. Подобная практика в США позволила в короткий срок запустить процесс массового строительства жилья. Прежде всего, речь идёт о создании структур, занимающихся подготовительными мероприятиями, оформлением и обеспечением земельных участков, под комплексную застройку малоэтажными жилыми массивами.

Государственные агентства, о которых идет речь, строили малоэтажное индивидуальное жилье с активным привлечением государственного капитала и в условиях льготного налогообложения. Данные структуры имели свои представительства в каждом штате и находились в постоянных контактах с муниципалитетами и частными застройщиками, причем, в отношении последних изыскивались различные пути финансовой поддержки и поощрения их участия в строительстве малоэтажного муниципального жилья.

Помимо того, были разработаны и на практике успешно реализовывались самые различные схемы реализации готовых домов. Интересно то, что многие из этих схем используются до сих пор. Например, суммы, выплаченные при долгосрочной аренде жилья, зачитываются в стоимость дома при последующем приобретении его в собственность. Другими словами, эти государственные агентства недвижимости решали обширный круг финансово-правовых и социальных вопросов. Результаты проведения такой политики впечатляют: по состоянию на 2000 год половина населения США проживала в пригородах.

С 1947 по 1951 год компания "Левитт и сыновья" построила под Нью-Йорком 17 с половиной тысяч домов. Они росли, как грибы, может быть, даже немного быстрее, что постоянно привлекало недоверчивое внимание прессы. "С утра, - рассказывал Билл Левитт очередному репортеру, - мы собрали 18 домов, и после обеда соберем столько же". Он любил похвастаться, но дома было легко пересчитать, а общее их количество проверить по документам - они точные. Как же Левитту удавалось строить по 36 домов в день? Левитт использовал тот же принцип, что и Генри Форд для производства своего знаменитого автомобиля модели "Т". До этого машины были очень дороги и доступны только богатым людям. Генри Форд впервые организовал конвейерный их выпуск, начал выпускать намного больше автомобилей и намного дешевле. В итоге выиграли и продавец, и покупатели.

То же самое Левитт сделал в строительстве - организовал конвейер, но не в цехе, а прямо на месте, под открытым небом. На место сборки доставляли уже готовые блоки будущего дома. А бригады рабочих-строителей были узко специализированы. Одна ставила стены, другая - крышу, третья - окна. Или, скажем, один из рабочих только тем и занимался, что привинчивал к полу стиральные машины. В итоге дом, построенный компанией Левитта, получался недорогим.

Примечательно, что в наши дни американский опыт не предан забвению. В частности, в Великобритании в свое время правительство приняло программу по строительству социального жилья на 2008 – 2011 годы. Для ее осуществления была сформирована соответствующая государственная ассоциация, объединяющая некоммерческие и коммерческие организации, по структуре и полномочиям очень похожа на агентства, которые когда-то строили «малоэтажную Америку».

Еще один пример – Австралия, где также действует государственная компания, организующая и контролирующая всю цепочку участников процесса строительства частного муниципального жилья. Одним из важнейших пунктов стратегии этой компании является снятие финансовой нагрузки с инвесторов и девелоперов, занятых в сфере строительства и реализации социальной «малоэтажки».

Представленная программа позволяет утверждать, что предлагаемые инновационные технические и финансово-экономические решения, предусматривающие комплекс мер, по переводу малоэтажного строительства на единую строительную технологию, создают предпосылки для осуществления вековой мечты народов России о выравнивании комфортности условий проживания в сельской местности и малых населенных пунктах. Более того, приведет, как это имеет место в развитых странах, к массовому переезду граждан за пределы городской застройки и соответственно сократит потребность в дачном и садоводческом строительстве.

Надо понимать, что это возможность, полностью изменить лицо региональной России. Реализация мероприятий окажет самое серьезное влияние на решение демографической проблемы в стране, создаст базу для внутренней миграции и для переезда миллионов русскоязычных граждан из близкого и дальнего зарубежья. Решение проблемы жилья поднимет культуру, здоровье и образование нации, высвободит для участия в промышленности и с/х сотни тысяч граждан занятых сегодня непроизводительным и низкоэффективным трудом.

Гарантией выполнения должна стать повышенная подконтрольность и отчетность всех участников реализации Программы, начиная с архитектурно-строительного сообщества и фондов ипотечного кредитования и кончая региональными и местными органами власти, перед гражданским обществом и напрямую перед первыми лицами государства. Ежегодная оценка деятельности региональных и муниципальных руководителей (вплоть до их освобождения от занимаемой должности, включая отзыв выборных руководителей), должна в первую очередь производиться по результатам выполнения обязательств по социальному строительству жилья, объектов стройиндустрии и сопутствующих объектов включаемых в ежегодный перечень первостепенных социальных задач территории.

В системе нормальной рыночной экономики рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую, и транснациональные масштабы. Жилищное строительство - это одна из крупных отраслей экономики, которая обеспечивает занятость значительной части населения, она связана со многими хозяйственными комплексами, а это говорит о важном значении развития жилищного строительства для экономики страны. Решение проблемы жилья, это не только социальная задача, это, прежде всего, фундамент экономического развития страны.

Строительство жилья всегда было мощным фактором экономического роста:

  • Во-первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других благах вынуждено считаться с необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительства. 
  • Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительство. 
  • В-третьих, развитие самого жилищного строительства вызывает к жизни необходимость развития многочисленных отраслей деятельности, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Так что экономическая целесообразность решения проблемы жилья очевидна, но где действенные меры по её решению?

Бондаренко Владимир

Источник:    https://ardexpert.ru/


Комментарии

Что бы оставить комментарий, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите на сайт.