Одна из ключевых тем на Московском рынке недвижимости сегодня — программа реновации. Мнение населения относительно данной инициативы разделилось примерно пополам: есть ярые противники и горячие сторонники. Меж тем у некоторых участников рынка уже накоплен довольно серьезный положительный опыт реновации застроенных территорий, в том числе – и в части работы с населением. О своем опыте рассказал "Интерфаксу" генеральный директор ГК "Атлант" Роман Лябихов.

Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся вокруг программы реновации?

В целом, конечно, я положительно оцениваю инициативу по сносу пятиэтажного жилого фонда. Большинство домов, которые попали в программу реновации, не отвечают требованиям современного комфортного жилья. К тому же и районы, где расположены дома, нуждаются в обновлении сети коммуникаций и новых социально-бытовых объектах. И при грамотной реализации данной программы и качественной квартальной застройке данные вопросы можно решить.

А что касается разобщенности общественного мнения по поводу сноса пятиэтажек, то это вполне нормальное явление. При развитии застроенных территорий всегда есть жители, которые недовольны новым строительством, особенно если оно планируется на месте их домов. Мы участвуем в программе расселения ветхого и аварийного жилья в г. Мытищи, поэтому сами с этим неоднократно сталкивались.

И чего же они опасаются жители?

Жители домов, попавших под программу расселения, опасаются получить недвижимость с менее привлекательными характеристиками, чем та, что у них есть сейчас. Например, квартиру с худшим местоположением. А часть собственников жилья, просто не хочет переезжать. У них налаженный быт, сделан хороший ремонт и их все устраивает.

Жители домов, расположенных по соседству со сносимыми зданиями, зачастую недовольны самим новым строительством в принципе. С одной стороны их можно понять: мало кто хочет жить рядом со стройплощадкой. Но сегодня процесс возведения домов в целом стал достаточно цивилизованным и технологичным. Поэтому, как правило, стройка не оказывает существенного негативного влияния на окружающую среду. Да, конечно, есть определенные неудобства, в первую очередь – это дополнительный источник шума и не очень привлекательный вид из окна, но все это временно, нужно это понимать.

Также в некоторых случаях опасения жителей соседних домов связаны с тем, что на месте сносимых зданий появятся высотные жилые комплексы, в которых будет проживать на порядок больше людей. И все это в итоге приведет к снижению приватности их проживания, нехватке социальной инфраструктуры и перегрузке инженерных сетей.

Расскажите о своем опыте в реновации, что это был за проект? Насколько он масштабный?

В 2015 году мы приступили к развитию территорий микрорайонов 31 и 34 в городе Мытищи. Сегодня там расположено около 450 частных и муниципальных домовладений, значительная часть из которых находится в ветхом и аварийном состоянии, в некоторых из них вообще нет никаких удобств. На участке площадью 176 га, мы планируем построить около 500 тыс. кв.м жилья и 200 тыс. кв.м социальной инфраструктуры, коммерческих объектов. Данный проект довольно интересный для города. Ведь мы должны обеспечить район современной инфраструктурой, сделать жизнь более комфортной для нынешних и будущих жильцов. Кроме того, мы должны переселить более 650 семей, которые на сегодняшний день живут в ветхом жилье.

С какими проблемами вы столкнулись при реализации данного проекта?

Местные жители, привыкшие жить в частном секторе, опасались чрезмерного уплотнения застройки и ряда проблем, которые могут в результате возникнуть: нехватки социально-бытовых объектов, увеличения нагрузки на дорожную сеть и как следствие пробок и стихийных парковок, перегруженности сети коммуникаций.

Но со временем нам удалось объяснить людям, что в результате реализации данного проекта сложившаяся среда не ухудшится, а улучшится. Большую часть домов, которую мы планируем построить, будут составлять 4-6 этажные здания с интересной архитектурой, которые будут гармонично сочетаться с существующей малоэтажной застройкой. На территории микрорайона также планируется возведение шести детских садов суммарно на 1570 мест, четырех школ на 3270 мест, поликлиники на 547 посещений в смену, офисных и торговых площадей, где появятся новые рабочие места, а также подземных и надземных паркингов.

Кроме того, будет произведена реконструкция дорожной сети, а также предполагается строительство новой развязки, которая значительно улучшит транспортную доступность района. Также территория микрорайонов будет комплексно благоустроена, появятся новые зеленые прогулочные зоны, спортивные и игровые площадки и т.п.

Как же вы договорились? Ведь сейчас граждане часто отстаивают свои права в суде.

Встречались, объясняли, доказывали. Не всех наши доводы устроили. На такой большой территории, всегда будут недовольные. Были и судебные иски, но они в основном адресовались Администрации в части правил землепользования и застройки. Владельцы земельных участков обратились с иском, в котором оспаривался документ градостроительного зонирования, который сам по себе не предоставляет права осуществлять строительство, а лишь устанавливает градостроительный регламент для конкретных земельных участков. Суд своим решением признал правила землепользования и застройки недействующими только в границах участков конкретных заявителей и только с даты вступления решения Верховного суда РФ в силу. Таким образом, эти граждане зафиксировали статус своих домов как территорию невозможную для дальнейшего развития. Они подтвердили право на собственность, на свое имущество, получив дополнительное судебное решение. При этом мы никогда не планировали строительство на участках заявителей.

Видимо, они беспокоились, что их дома будут снесены без их согласия?

Возможно, люди боялись этого. Но ведь это невозможно по закону, данные страхи надуманы.

Как в вашем проекте вы решаете вопросы с частными собственниками?

Мы приобретаем недвижимость только у тех собственников, которые готовы ее продать, по обоюдной договоренности сторон. Причем, приобретаем по рыночной цене либо предоставляем другое жилье, которое их устраивает. За прошедшие два года с начала реализации проекта у нас не было ни одного спора, в котором бы, каким-то образом рассматривалась сделка по приобретению земельных участков, которые мы выкупали у частных собственников. Если люди отказываются продавать, то это их право.

Поэтому беспокойство некоторых жителей беспочвенны. Однако – повторюсь – если собственникам домовладений спокойнее, когда они в судебном порядке подтвердить свои права – не вижу в этом ничего плохого.

А если большинство людей откажется продавать свои участки, вам удастся реализовать намеченный проект?

Да, на сегодняшний день для того, чтобы выполнить всю застройку, которую мы планируем, нам надо примерно 10-12% того земельного банка, который там есть. Мы донесли эту информацию до собственников домов и сейчас, я думаю, нам удалось достигнуть определенного консенсуса. Поэтому на сегодняшний день каких-либо трудностей, которые бы могли помешать реализации нашего проекта в Мытищах, нет. Он активно развивается, и мы с органами исполнительной власти Московской области согласовываем его продолжение.

И на каком этапе сейчас находится данный проект?

На сегодняшний день уже завершаются монолитные работы в первом шестиэтажном трехсекционном доме, расположенном по адресу улица Тайнинская 20. Продажи в данном жилом комплексе были открыты еще в прошлом году. Причем стоит отметить, что высокий интерес к данному проекту проявляют, в первую очередь сами местные жители микрорайонов 31 и 34 г.Мытищи, которые пока отказались от продажи своих земельных участков. Также сейчас мы разрабатываем проектную документацию для строительства транспортной развязки ул. Фрунзе – ул.Мира, которая станет важной транспортной артерией, для всего округа. В ближайшей перспективе в рамках первой очереди проекта "Большие Мытищи" мы планируем начать строительство новых домов, социальной и коммерческой инфраструктуры.