Поиск наиболее эффективных форм управления многоквартирными домами (МКД) и вопросы бесперебойного и качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в таких домах являются одними из самых важных тем для жилищно-коммунального хозяйства, так как затрагивают интересы миллионов собственников и нанимателей жилья.

В апреле 2018 года было принято знаковое решение в этой сфере — вступил в действие закон о прямых договорах, который позволяет жильцам «договариваться» о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО) напрямую, в обход управляющих компаний.

Попытку предвидения правовых последствий принятия закона предприняли специалисты Института экономики города (ИЭГ) в своем исследовании, результаты которого были представлены экспертному сообществу на прошедшей неделе. Представляя результаты исследования, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» ИЭГ Дмитрий Гордеев напомнил, что вопрос о выборе оптимальной модели организации договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг стоит на повестке дня с 2004 года, когда был принят новый Жилищный кодекс РФ. Приняв закон о прямых договорах, законодатели, по сути, отдали решение этого вопроса на усмотрение общего собрания собственников помещений в МКД и РСО. Это открывает путь к более широкому распространению практики заключения прямых договоров, которая имеет прочные традиции в регионах.

Несмотря на богатую практику заключения прямых договоров, ранее потребители зачастую не понимали, кто же является исполнителем коммунальной услуги в случае заключения прямых договоров, а судебные органы до сих пор неоднозначно трактовали законодательство на этот счет в случае возникновения конфликтных ситуаций. Коллизии и кривотолки при принятии судебных решений были неизбежны.

С принятием закона о прямых договорах, казалось бы, в эти вопросы внесена определенность. Однако это не так. Как указывает Дмитрий Гордеев, теперь предстоит принять многие сопутствующие подзаконные нормативные правовые акты. От этого будет зависеть эффективность практической реализации нового регулирования договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг.

Кроме того, положительно оценивая принятие закона, юрист предупреждает о рисках, связанных с созданием нового закона о преференциях РСО и ограничением прав потребителей ЖКУ, которые могут быть порождены отдельными его положениями. Так, этот закон предоставляет РСО право расторгнуть договор с УК, ТСЖ и ЖСК на приобретение коммунальных услуг. Кроме того, РСО могут отказаться заключать договор на поставку ресурсов с УК, ТСЖ, ЖСК в случае наличия прямых договоров с собственниками помещений. Следующий риск связан с исключением из полномочий общего собрания собственников помещений возможности принятия решения по вопросу о возложении на УК, ТСЖ, ЖСК функции исполнителя коммунальных услуг. Имеется также риск, связанный с ограничением возможности обратного перехода собственников помещений со схемы прямых договоров на схему, при которой управляющие организации, ТСЖ и ЖСК сами приобретают у РСО коммунальные ресурсы. Ведь в этом случае РСО вправе отказаться от такого обратного перехода. И наконец, сейчас готовятся подзаконные акты, которые устанавливают ответственность РСО за качество коммунальных услуг при прямых договорах не в точке их потребления, а на границе общего имущества в многоквартирном доме (то есть на вводе в дом).

«В дальнейшем необходимо будет проводить мониторинг последствий применения закона, чтобы обеспечить для собственников выбор оптимальной на их взгляд модели договорных отношений, повысить платежную дисциплину и улучшить экономическое положение РСО, освободить УК, ТСЖ и ЖСК от рисков неполной оплаты коммунальных услуг», — заключил Дмитрий Гордеев.

Комментируя выводы исследования, гендиректор Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин заявил, что прямые договора не решат проблему накопления дебиторской задолженности в ЖКХ, так как ее рост порожден многочисленными дисбалансами. По мнению Алексея Макрушина, рынок услуг в провинции построен на административном ресурсе и требует очищения от непрозрачных отношений.

Со своей стороны, первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин выразил уверенность, что принятие закона — благо для рынка. «Решение принято правильное и разговоры о том, чтобы повернуть вспять — неуместны. Конечно, при реализации закона на практике возникнут издержки, но мы в Думе обязательно с ними поработаем и учтем эти проблемы при дальнейшей корректировке и уточнении правовых норм», — подытожил депутат Госдумы.