Современные девелоперы должны гибко реагировать на спрос и не бояться менять квартирографию проектов, в случае, если представленные варианты планировок не удовлетворяют запросы потребителей. Как этого добиться, в рамках очередной "Девелоперской среды" "Потребительские предпочтения. Квартирография как важный элемент успешных продаж жилья" рассказал коммерческий директор "Главстрой Девелопмент" Дмитрий Земсков.

Эксперт напомнил, что квартирография формируется и меняется в зависимости от потребительских предпочтений, которые в свою очередь зависят от доходов населения. Сегодня ждать их роста не приходится и динамика спроса на новостройки это подтверждает. Так, в 2015 году в Москве (в границах МКАД и без учета ЦАО) средняя площадь проданной квартиры составляла 65 кв. м, в 2016 – 60 кв. м, а к концу первого квартала 2017 года стала приближаться к 59 кв. м. В целом, начиная с 2015 года, средняя площадь приобретаемой квартиры составила 63 кв. м: однокомнатной — 43 кв. м, двухкомнатной – 66 кв. м, трехкомнатной — 93 кв. м, четырехкомнатной – 129 кв. м.

Меняются и предпочтения покупателей по типу квартир. Сравнивая показатели реализации московских новостроек за 4-й квартал 2016 года и 1-й квартал 2017 года, выделяется снижение интереса к однокомнатным квартирам (доля сделок — 44% и 41% соответственно). Спрос на трехкомнатные квартиры вырос с 17% до 19%. Что касается двухкомнатных и четырехкомнатных квартир, то их доли остались примерно на том же уровне (около 37% и 3%).

В Подмосковье расклад иной. Распределение спроса по типам квартир в 2016 году было следующее: однокомнатные – около 56%, двухкомнатные – 33%, трехкомнатные -10%, четырехкомнатные – не более 1%.

Средняя площадь приобретаемой квартиры здесь составила 49 кв. м (однокомнатной – 37 кв. м, двухкомнатной – 59 кв. м, трехкомнатной 81 кв. м, четырехкомнатной – 109 кв. м). "Средняя разница между московской и подмосковной четырехкомнатной квартирами составляет 20 кв. м, а по однокомнатным — всего 6 кв. м, из чего можно сделать вывод, что минимальная площадь востребованной квартиры тоже имеет свой предел. Иногда встречающиеся на рынке лоты по 15-18 "квадратов" следует считать маркетинговым поветрием, а не продуктом, имеющим перспективу. Комфорт для покупателей важен", — отмечает Дмитрий Земсков.

При динамично меняющихся запросах покупателей, девелоперу приходится быть гибкими и создавать легкотрансформируемый продукт. В качестве примера Дмитрий Земсков привел проект "Главстрой Девелопмента" "Яуза парк" в Восточном округе. В проекте популярностью пользуется опция объединения двух рядом расположенных однокомнатных квартир по 42 кв. м в трехкомнатную. Новая квартира получается компактнее, чем предлагаемые в проекте трехкомнатные квартиры, площадь которых составляет 92-99 кв. м. Еще один из популярных вариантов перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную за счет того, что в трехкомнатной квартире предусмотрено пять окон. "Такие решения должны закладываться в проект, для того, чтобы появлялась возможность дополнить продуктовую линейку при неравномерном вымывании квартир из начальной квартирографии", — считает Дмитрий Земсков.

Помочь продажам может и изменение планировки в случае не самого удачного изначального решения. "Из-за сложной геометрии центральной секции, оставались двухкомнатные квартиры неправильной формы, которые интересовали клиентов в последнюю очередь. Мы их перепланировали, сделав две жилые комнаты правильной формы, большую кухню-столовую, большую ванную комнату и гостевой санузел, выделили подсобные помещения, гардеробную. В результате сейчас это хит продаж среди семейных покупателей. Площадь 77 кв. м этой двухкомнатной квартиры стала счастливой. За девять месяцев было продано около половины всего остатка", — делится результатами Дмитрий Земсков.

По мнению спикера, на "тяжелом" рынке необходимо внимательно следить за самыми небольшими колебаниями потребительских предпочтений, создавать сбалансированный продукт, соответствующий ожиданиям покупателей. "В нашем подмосковном проекте "Столичный", сегодня представлено около 30 планировочных решений, — говорит Дмитрий Земсков. – Но перед выводом последующих корпусов, мы вновь будем внимательно смотреть на рынок, и, возможно, что-то менять и по комнатности квартир, и по их площадям, но, не забывая о функциональности и комфорте".