Московский регион – лидер по объемам жилищного строительства. Только в 2016 году в столице построено 4 млн кв.м жилья, в Подмосковье – 6 млн кв.м. Удерживать лидирующие позиции региону позволяют сильные застройщики, которые стабильно работают на рынке много лет. Ноу-хау жилищного девелопмента с "Интерфаксом" поделился генеральный директор компании "Эталон-Инвест" (входит в ГК "Эталон") Даниил Селедчик.

Каким оказался 2016 год для компании "Эталон-Инвест" и строительной отрасли в целом?

От застройщиков часто приходится слышать: "Какой был тяжелый год!". Я считаю, что роптать не надо, хотя бы исходя из философии, что следующий год, возможно, будет еще тяжелее. Однако в 2016 году как раз этого не произошло. Самая активная фаза кризиса прошла в 2015 году, а в 2016 на рынке первичного жилья наметились пути стабилизации.

По сравнению с 2015, минувший год был позитивный. Для нас он отметился наращиванием мощностей в Московском регионе и стартом проектов "Золотая Звезда" (проспект Буденного, ВАО) и "Летний сад" (Дмитровском шоссе, САО). Я считаю, что по объемам ввода и продаж год был успешным. По итогам прошлого года компания "Эталон-Инвест" ввела в эксплуатацию 158 тыс. кв. м жилой недвижимости. В целом рост продаж по Группе компаний "Эталон", в которую входит "Эталон-Инвест", в минувшем году составил 35%.

Значит, дно кризиса пройдено?

Хотелось бы в это верить. Впрочем, мы это "дно" так и не ощутили. Определенная стагнация есть на рынке элитной недвижимости и в эконом-классе, однако, в нашей нише – комфорт-класс – негативных трендов я не наблюдаю.

По мере ввода поправок в ФЗ-214 стройотрасль движется по пути укрупнения. Это позитивный тренд?

Такое развитие событий мне видится вполне оправданным. Я всегда считал, что для того, чтобы называться застройщиком, недостаточно просто купить землю и «забить в нее кол». Задача девелопера в том, чтобы стратегически грамотно выстроить свою деятельность – на несколько лет вперед, и, воплотив эту стратегию в жизнь, предоставить потребителю в обещанные сроки качественное и современное жилье. Сегодняшний тренд на укрупнение – это логичное продолжение принятых законодательных инициатив, направленных на повышение прозрачности и финансовой устойчивости застройщиков. Конечная цель – формирование понятных и законодательно защищенных взаимоотношений между всеми участниками долевого строительства. Безусловно, не все компании смогут отвечать новым требованиям. Добросовестных застройщиков не так много, но именно они в ближайшем будущем будут формировать рынок первичного жилья.

Какие другие перемены вы наблюдаете в связи с принятием поправок к ФЗ-214?

Безусловно, перемены будут существенными, однако пока о них говорить рано, ситуация прояснится только к лету. Многое зависит от действий госорганов, принятия подзаконных актов. Вспомните 2004 год, когда появился Градостроительный кодекс, и приняли пакет из нескольких десятков законов. Оценить эффект можно было только через определенный период времени. Так что давайте подождем. Надеюсь, все заработает быстро и стабильно. В любом случае, наша компания к переменам готова.

Как изменился покупательский спрос за последние два года?

Покупатели стали более взыскательными, они ищут не только локацию, но и продукт с массой сопутствующих нюансов. Они самым внимательным образом рассматривают архитектурно-планировочные решения, концепции общественных пространств, качество инфраструктуры и другие параметры. Из других тенденций я бы отметил интернетизацию – наверное, скоро приобретение квартиры можно будет полностью проводить онлайн. Еще один тренд — это изменение возраста покупателя в сегменте комфорт в сторону "омоложения". В наших проектах молодые пары часто приобретают свое первое жилье – в связи с изменением семейного положения, рождением детей. На такую аудиторию – молодую, прогрессивную – мы и ориентируемся, предлагаем продукт сегодняшнего и завтрашнего дня.

По-вашему, кто кого воспитывает – девелопер покупателя или покупатель девелопера?

Думаю, что покупатель девелопера. Если застройщик не будет ориентироваться на своего клиента, то появятся проблемы со спросом. Всегда нужно стараться строить на уровень выше, постоянно придумывать что-то новое, изучать потребности покупателей. Ведь по мере усиления конкуренции, увеличивается и уровень ожиданий клиента. При прочих равных условиях покупатели пойдут к девелоперу, способному предложить им более качественный продукт.

Какова доля ипотечных клиентов в ваших проектах?

Доля ипотечных договоров по нашим проектам составляет порядка 20-30%. Еще около 40% приходится на покупку жилья в рассрочку. Например, мы предлагаем нашим покупателям беспроцентную рассрочку на период строительства, а по некоторым объектам процентную рассрочку и на более длительный срок.

Как изменились цены на недвижимость комфорт-класса в 2016 году?

В силу макроэкономической ситуации (инфляция, удорожание стройматериалов), цены не расти не могут. Минувший год не стал исключением. По моим ощущениям рост в комфорт-классе составил 5-10%. Впрочем, многое зависит от того, кто как стартовал. В перспективе оснований для снижения цен я не вижу.

Вы — одни из лидеров BIM-технологий. По-вашему, что необходимо для их повсеместного внедрения в России?

Для этого необходимы три условия: законодательная база, обучение и популяризация. Хочу отметить, что сегодня государство видит необходимость в развитии BIM-технологий, и за последние два года произошел огромный рывок в их популяризации.

Что такое BIM? Это по сути 5-D модель – трехмерная модель проекта, на которую наложены время и ресурс. BIM может применяться на протяжении всего жизненного цикла объекта – от стадии проектирования до стадии эксплуатации. Застройщикам он упрощает жизнь с точки зрения экономии средств и времени. Что особенно важно – BIM минимизирует количество проектных технических ошибок и ошибок в себестоимости. На мой взгляд, с точки зрения финансовой оптимизации строительного процесса, это необходимая вещь. Мы начали внедрять BIM в 2013 году не потому, что нам это кто-то навязал, а потому, что проанализировали и посчитали, что это выгодно.

Компания "Эталон-Инвест" известна активной социальной позицией. В частности, в вашем флагманском проекте – микрорайоне "Изумрудные холмы" в Красногорске – при участии легендарного космонавта Алексея Леонова открыт музей космонавтики под открытым небом, и сегодня история микрорайона неразрывно связана с космической тематикой. Почему компания уделяет внимание таким концепциям?

Для нас социальные проекты – философия бизнеса. Жизнь микрорайона должна быть насыщена, самодостаточна. Хотелось бы, чтобы люди считали престижным жить в построенных нами жилых комплексах. Кстати, у нас достаточно большой процент вторичных покупок, когда люди через какое-то время к нам возвращаются (вырастают дети, расширяются семьи и пр.). Только в 2016 году количество повторных продаж по Группе компаний "Эталон" достигло 30%.

Что позволяет вам наращивать строительную активность даже в кризис?

Строительную активность как раз хорошо наращивать в кризис. Причем не в самой его начальной фазе, а в последующих, когда объем предложения на рынке сокращается. К этому времени важно быть готовым к выводу новых проектов. В этот момент стартовать удобно – ты остаешься один с меньшим количеством конкурентов.

Так произойдет и в 2017 году?

Безусловно. В этом году мы выведем на рынок по меньшей мере два новых проекта.