Известный эксперт критикует политику властей по искусственному стимулированию рынка недвижимости и ипотеки

На вопросы журнала отвечает вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости Ирина РАДЧЕНКО.

 — Ирина Станиславовна, Ваша оценка нынешней ситуации на рынке недвижимости?

— На рынке аренды жилья (по крайней мере в Москве и Московском регионе) все достаточно стабильно и спокойно: есть арендаторы и арендодатели, цены по сравнению с предыдущим годом не особенно изменились, и, в принципе, динамика остается относительно позитивной.

А вот на рынке продаж налицо застой. И это понятно, поскольку платежеспособная часть населения, которая еще недавно была готова решать свои жилищные проблемы, сейчас больше озабочена выживанием, а не улучшением жилищных условий.

Все это отпугивает потенциальных покупателей, поэтому рынок продаж жилья находится в состоянии стагнации. Цены корректируются, но обвалом я бы это не назвала.

На рынке коммерческой недвижимости рублевые ставки за два-три года не претерпели значительных изменений и находятся, можно сказать, в устоявшихся ценовых диапазонах.

Самые большие трудности в этом сегменте сейчас испытывают те, кто номинировал ставки в долларах: это офисные центры класса A, B+ и т.д. Они пострадали больше остальных, поскольку из-за обвала рубля ставки стали просто неконкурентоспособными. Поэтому там сегодня происходят «тектонические сдвиги».

Напомню, что основной контингент этих офисных центров составляли зарубежные компании. Многие из них сейчас закрывают свой бизнес в России — соответственно, арендаторы массово съезжают, освобождая офисы. В этих условиях арендодатели вынуждены приводить ставки к рублю, что для них весьма болезненно, особенно для тех, кто, вкладываясь в коммерческую недвижимость, брал валютные кредиты. Такие компании сейчас находятся в зоне серьезного риска.

В сегменте торгово-развлекательной недвижимости ситуация так же далека от позитивной. Те ТРЦ, которые сейчас вводятся в строй, часто остаются пустыми. Причина проста: население сегодня считает каждую копейку, поэтому люди предпочитают ходить на рынки и в дешевые магазины. Поэтому данная категория зданий мало востребована. Ведь все это строили при одной реальности, а сейчас мы, как видите, живем в другой.

Один только пример. В марте в Курске торжественно открылся ТРЦ «МегаГринн» площадью 230 тыс. кв. м, заявленный как «самый крупный в Центральном федеральном округе, кроме Москвы». Когда посетители пришли в этот разрекламированный сити-молл, то внутри вместо обещанного аквариума с акулами, элитных бутиков, гипермаркетов и брендовых магазинов они увидели ряды цыганских полиэтиленовых палаток с медом, кренделями, ярмарку белорусского ширпотреба и прочие приметы начала лихих 1990-х.

Вот куда мы все вернулись.

  — Печально. А что происходит на стройке? В условиях общего экономического спада, падения платежеспособного спроса, сокращения бюджетных и корпоративных ассигнований на строительство отечественный стройкомплекс находится едва ли не в самом худшем положении из всех базовых отраслей экономики. Кто и как сейчас может помочь российским строителям?

— А я в ответ спрошу Вас: а почему сегодня нужно спасать строителей? Потому что у них хорошее лобби в правительстве и Госдуме?

Пусть рынок осваивает то количество квадратных метров, которое ему сегодня нужно. А иначе у нас будут стоять города-призраки, и непонятно, что с ними делать.

Какой смысл строить, если некому покупать? Значит, нужно сокращать объемы и, соответственно, свои аппетиты. Рынок — понятие цикличное. И наши застройщики должны понимать, что суперприбылей на рынке строительства больше не будет.  А за 10—15%, как во всей Европе, у нас смогут работать далеко не все.

Сейчас же мы наблюдаем фрустрацию застройщиков, которые кричат на всех углах: спасите отрасль! Господа, давайте страну спасем для начала, а строительная отрасль потом как-нибудь сама восстановится.

— Вице-премьер правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин предлагает создать систему отраслевого кредитования экономики с контролем целевого использования средств. Как Вам такое предложение?

— Поддерживаю г-на Москвина. Безусловно, сегодня нужно финансировать строительную отрасль исключительно из бюджета:  других денег просто нет, а такие бесплатные спонсоры строек, как дольщики, уже закончились.

Причем помогать нужно не всем подряд, а адресно — при строительстве инфраструктуры, подключении к сетям и т.д. То есть давать дешевые льготные кредиты на то, чтобы у застройщика была возможность подготовить площадку, не влезая в серьезные долги.

И для этого совсем не обязательно возрождать систему промстройбанков: вполне справятся подразделения Сбербанка и ВТБ.

А эффект мы могли бы получить хороший. Ведь дешевые кредиты застройщикам приведут к снижению цен, а там, глядишь, и кризис закончится, средний класс немного оживет и потянется на рынок для покупок.

— По оценке ряда экспертов, госпрограмма субсидирования ипотеки, действие которой недавно продлено до конца 2016 года, во многом спасла российскую строительную область от краха. Сегодня предлагают разные механизмы стимулирования этого института, выступают за то, чтобы сделать ипотеку более доступной и т.д. Но не все согласны с таким подходом. Например, президент Фонда «Институт экономики города»Надежда Косарева, ссылаясь на американский опыт, утверждает что доступность ипотеки повышать нельзя. А Вы что думаете?

 — Здесь я полностью согласна с Надеждой Борисовной. Ни в коем случае нельзя сейчас делать ипотеку более доступной, поскольку это создает серьезную угрозу массового дефолта заемщиков в ближайшем будущем. К чему это может привести, действительно показал 2008 год, когда ипотечный кризис в США быстро превратился в мировой финансовый, накрыв полмира.

Я хочу подчеркнуть, что ипотека — это инструмент приобретения недвижимости, разработанный для среднего класса. Но этот класс у нас в очередной раз подрублен, и пока он не восстановится, не имеет смысла стимулировать ипотеку.

Плодить новых обманутых дольщиков и искусственно раздувать рынок какими-то непонятными ипотечными программами бессмысленно и абсолютно ни к чему не приведет. Если нет платежеспособного спроса, бессмысленно расширять и раздувать ипотеку.

Это похоже на преждевременное стимулирование родовых схваток. Но чтобы родился здоровый ребенок, нужно, как известно, ждать девять месяцев. Бесполезно собрать девять женщин и надеяться, что они родят через месяц.

В результате искусственного стимулирования ипотеки мы получим новых дефолтных заемщиков, огромное количество новых брошенных квартир. И все это еще больше обрушит рынок недвижимости, который в итоге просядет, боюсь сказать, во сколько раз. Западные страны все это уже проходили, зачем же нам повторять этот печальный опыт?

Но, согласившись с этом пункте с г-жой Косаревой, я все же хочу напомнить, что к началу 2000-х годов во многом именно с подачи ее института наши власти выбрали американскую модель ипотеки.

На мой взгляд, это было стратегической ошибкой. Ведь американская модель подразумевает наличие в стране укоренившегося среднего класса, устойчивой экономики, сложившегося рынка, обычаев делового производства, кредитной культуры и пр.

Ничего этого  у нас, к сожалению, нет до сих пор, а государство сегодня по-прежнему занимается протекционизмом, периодически спасая то дольщиков, то заемщиков.

 — Каким же путем, по-Вашему мнению, нужно было развивать в России институт ипотеки?

— Я считаю, что нужно было одновременно развивать, по крайней мере, две модели. Американскую ипотечную модель и немецкую систему строительных сберкасс, которые помогают аккумулировать деньги дольщиков для инвестиций в построенное жилье.

Ну а поскольку этого не было сделано, все деньги ушли на вторичный рынок, где, как Вы помните, у нас цены росли по 20—30% год. В результате трехкомнатная «хрущевка» в Кузьминках стоила как вилла в Испании. То есть рынок «вторички» был разогнан абсолютно неадекватно существовавшим реалиям, а ипотека сыграла злую шутку с рынком недвижимости, задрав цены.

А поскольку банки уже понавыдавали кредитов по тогдашним ценам, сейчас они, понятное дело, не заинтересованы в уменьшении стоимости квадратного метра. Ведь иначе обесценятся их переоцененные в свое время активы.

Поэтому сейчас те же банки вместе с застройщиками продолжают на рынке попытки стимулировать ипотечного заемщика, который уже давным-давно, образно говоря, отдал Богу душу.

Ни те ни другие не заинтересованы в том, чтобы жилье дешевело. Это очевидно.

 — На недавней конференции по ипотечному кредитованию в России отмечалось, что уменьшение ставки по ипотеке до 7% могло бы увеличить продажи жилья в 2—3 раза. Вы не согласны с этим?

— Хорошо, пусть снижают, но вы должны понимать, что это нерыночный механизм. Если у вас ключевая ставка ЦБ составляет 11%, то с какой стати вы получите ставку по ипотеке в 7—8%? Все равно кто-то должен субсидировать этот «аттракцион невиданной щедрости». Кто? Да, наш родной бюджет, то есть мы с вами. Иными словами, мы опять возвращаемся если не к плановой, то вообще непонятно к какой экономике… 

Надо четко понимать, что пока у нас ключевая ставка составляет 11%, дешевой ипотеки не будет. И все эти завывания насчет 7—8% — это просто чистой воды популизм в год выборов. Ведь банк же не будет работать себе в убыток, он еще должен какую-то маржу получить.

Снижение ипотечной ставки нерыночными методами к добру не приведет. Это мина замедленного действия, которая все равно рано или поздно рванет. Возможно, уже при другом правительстве и президенте, но рванет! Да так, что мало не покажется никому...

Ведь ипотечные кредиты  — это длинные деньги, которые берутся на 10—15 лет. И если сейчас госпрограмма субсидирования работает, то кто может сказать, что будет через 5—6 лет? Новое руководство ЦБ обязательно столкнется с проблемой, что делать дальше с этим субсидированием. К тому же сегодня абсолютно не ясно, сколько через 10—15 лет будет стоить баррель нефти и что будет с рублем. Этого не знает никто.

Между тем застройщики, заинтересованные в сохранении объемов строительства, продолжают искусственно стимулировать спрос на недвижимость. Их не волнует, что заемщик будет просто не в состоянии обслуживать эту ипотеку при нынешнем росте безработицы, сокращении бизнеса и т.д. Им нужно любой ценой достроить свои объекты, а дальше — трава не расти, и пусть банки разбираются с дефолтами.

— Почему же банки идут навстречу застройщикам? Это что, сговор топ-менеджмента?

— Для меня самой это загадка. Но поскольку это, по сути, государственные банки (а на российском рынке ипотеки сейчас, по большому счету, остались только Сбербанк и ВТБ), думаю, что им просто спустили директивы, и они их выполняют, не особо просчитывая последствия.

Вообще рынок ипотеки у нас теперь полностью монополизирован. Если еще 10 лет назад здесь действовали иностранные банки, которые прекрасно знали, как работать с таким инструментом, как ипотека, а тот же Сбербанк занимал незначительную долю, то сегодня ситуация противоположная. Правительственные директивы и регулирующие действия ЦБ, безусловно, помогли Сбербанку и ВТБ отвоевать значительную долю рынка ипотеки (тот же Сбербанк, по-моему, контролирует порядка 80% этого рынка), а остальные присутствуют чисто номинально.

И никакой конкуренции здесь нет, особенно на рынке дешевой ипотеки. В самом деле, ну скажите, как какой-нибудь Райффайзен сможет соревноваться при такой ключевой ставке ЦБ с тем же Сбербанком, который правительство субсидирует из бюджета? Это просто невозможно.

— А как Вы относитесь к такому инструменту, как ипотечные ценные бумаги, в частности ипотечные облигации, которые предполагает выпускать АИЖК при поддержке ЦБ? Авторы идеи говорят, что это привлечет огромное количество инвесторов…

— Раз уж мы скопировали американскую модель, то в долгосрочной перспективе мы должны к этому прийти. Но пытаться сейчас делать ипотеку массовой и дешевой — такая политика у меня, как специалиста, вызывает только улыбку.

Понимаете, сегодня инвесторы не верят в жилье. Они его не покупают, не инвестируют в него, поскольку не желают рисковать. Ну и какой, скажите, смысл вкладываться в бумаги, которые потом обесценятся? Ведь их залогом является недвижимость, а она на сегодняшний день не внушает оптимизма. Это первое.

Второе. Если эти ипотечные ценные бумаги будут выдаваться под залог недвижимости, расширяя так называемую ипотеку для бедных, то тем более я их никогда не куплю, поскольку помню, чем это закончилось в США в 2008 году.

И вообще, с какой стати инвесторы встанут в очередь за этими ценными бумагами? Кто их сейчас купит в надежде на будущую прибыль?

А где те самые граждане, которые будут эти ипотеку брать? Ведь при нынешних уровнях дохода, когда люди живут от зарплаты до зарплаты, у них просто нет возможности накапливать и тем более выплачивать эту ипотеку при все еще достаточно высоких ценах на недвижимость.

Во всем мире признана формула, согласно которой стоимость одного квадратного метра жилья должна быть приблизительно равна средней зарплате в районе, округе. Какова сегодня средняя зарплата в Москве?

— Около 60 тыс. руб.

— Вот столичная недвижимость и будет доступной, когда стоимость квадратного метра (разумеется, при сохранении нынешней зарплаты) дойдет до этих 60 тыс. руб. И в тех городах, где это соответствие есть, ипотека может пойти. А при сегодняшних ценах у нас даже бесплатная ипотека не пойдет.

Ведь надо смотреть не только на проценты по кредиту, но и на стоимость квадратного метра, но об  этом почему-то многие забывают. А еще нужно внимательно смотреть на рынок труда, поскольку ипотека — это пересечение рынка недвижимости, труда и финансов. На рынке недвижимости сейчас застой, на рынке финансов нет денег на ипотеку, на рынке труда налицо сокращение бизнеса. И о чем мы тогда говорим?

— Понятно. В качестве альтернативы американской модели Вы упомянули немецкую ипотечно-накопительную систему стройсберкасс, которая в нашей стране пока развита плохо, исключая, пожалуй, лишь Башкортостан. Это действительно выход?

— Я очень позитивно отношусь к данной системе и считаю, что у нее много преимуществ.

Первое. Гражданин приучается к накоплению. У него есть время (два-три года, пока он накапливает первоначальный взнос), чтобы попробовать, может ли он из своего дохода выделять 30—40% на то, чтобы отдавать их в эту сберкассу. Это приучает к финансовой дисциплине.

Второе. В течение этого срока он подтверждает свою платежеспособность и демонстрирует свою финансовую дисциплину как заемщик. Что, согласитесь, тоже очень хорошо для нашей экономики с ее «50 оттенками серого».

И третье преимущество — то, что эти деньги направляются на новое строительство, стимулируя застройщиков.

Единственный минус, который присутствует в России, это высокая инфляция. Но здесь должно подключиться государство и выплачивать заемщику среднюю ставку по депозиту, чтобы стимулировать его отдавать эти деньги в стройсберкассу.

Сколько сейчас Сбербанк дает по депозитам, 5—6%? Значит, государство должно начислять эти проценты по депозиту будущим заемщикам, стимулируя нести свои кровные в стройсберкассы.

Таким образом, у застройщиков появятся деньги. А потом, когда заемщик накопил первоначальный взнос и оформил покупку квартиры, у него есть возможность получить по льготной ставке ипотечный кредит.

— Спасибо, Ирина Станиславовна, за очень интересный разговор и высокопрофессиональные оценки ситуации и проблем на рынке недвижимости.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ